Acheter une passoire thermique, bon plan ou pas ?

La guerre aux passoires thermiques est déclarée

Qui n’a pas entendu parler des passoires thermiques ?

Certainement pas vous si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier, que ce soit pour y vivre ou en vue d’un investissement locatif.

D’autant plus que l’UE a déclaré la guerre aux passoires thermiques et espère les éradiquer d’ici 2030. L’État a d’ailleurs légiféré dès 2021 pour les interdire progressivement à la location avec la loi Climat & Résilience.

Du coup, la passoire thermique fait office d’épouvantail.

Elle effraie tant les propriétaires (qui souvent, ignorent s’ils vivent dans une passoire thermique), car elle est synonyme de décote, que les acquéreurs, qui y regardent à deux fois avant d’acheter un tel bien.

Acheter une passoire thermique, c’est acheter un bien qu’on aura potentiellement du mal à revendre, sans travaux.

Ainsi, en est-il fini de la règle d’or de l’immobilier, la règle des « 3 E » : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

On devra aussi s'intéresser à la performance énergétique des logements.

Mais les premières victimes de cet arsenal législatif, c’est bien sûr les bailleurs, qui faute de moyens malgré les aides à la rénovation, sont forcés de vendre.

Pour vous, c’est peut-être une opportunité. Mais, avez-vous le profil pour acheter une passoire thermique ? Que devez-vous savoir pour ne pas regretter votre achat ? Quels sont les pièges à éviter ? Réponses dans cet article.

Passoire thermique, de quoi parle-on exactement ?

On parle de logements mal isolés dont la consommation énergétique est jugé excessive

Le terme de « passoire thermique » a le mérite d’être évocateur. On imagine tout de suite les déperditions de chaleur. Et c’est bien de ça dont il est question.

Ça veut dire que le logement laisse s’échapper la chaleur produite à l’intérieur. Bref, c’est une vraie passoire.

Et donc, c’est un logement plus difficile à chauffer et surtout, qui coûte plus cher à chauffer, sans que vous ayez des résultats probants.

Un peu comme si essayiez de chauffer une maison en ouvrant toutes les fenêtres au large alors qu’il neige dehors.

Et l’été, c’est le contraire, vous avez du mal à garder la fraîcheur, même en fermant les volets tôt le matin.

Autrement dit, une passoire thermique, c’est un logement dont l’isolation (toiture, murs, fenêtres...) laisse à désirer et qui comporte des ponts thermiques, c’est-à-dire, des zones qui laissent s’infiltrer l’air et qui peut entraîner de grosses dépenses en énergie.

D’où son autre nom : la passoire énergétique, qui met plus l’accent sur les dépenses d’énergie induites par un tel logement quand on n'a pas de pulls dans ses tiroirs !

Dépenses qui risquent d’être d’autant plus grandes que les équipements sont vétustes (chaudière d’ancienne génération, grille pain) et en général, ça va de pair.

📏 Et la performance énergétique d’un logement, ça se mesure. C’est à ça que sert le fameux Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), en plus d’estimer les taux d’émission de gaz à effet de serre et de repérer les biens « énergivores ».

Difficile aussi quand on cherche un toit de rater ces petites étiquettes colorées de A à G qui fleurissent en bas des annonces immobilières.

Selon cette nomenclature, un logement est considéré comme une passoire thermique quand il est noté F ou G. Et c’est terrible.

La passoire thermique, c’est un logement indécent ou un logement indécent en devenir comme l’Élysée

Eh oui, depuis 2023, les passoires thermiques ne sont plus assimilées à des logements décents.

Enfin, pas toutes pour l’instant, juste les G+, qu’on appelle aussi les hyperpassoires. C'est-à-dire, les logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Mais en 2025, seront considérés comme indécents tous les logements G, puis les logements F en 2028, et enfin, les logements E en 2034.

Or, E, c’est la note qu’aurait eu l’Élysée en 2021 si le palais avait dû passer le test du DPE selon une étude publiée dans le magazine We Demain. Et pour le climat, c’était encore pire : une note de F !

Tout ça pour dire qu’un logement indécent ne doit pas être confondu avec un logement insalubre ou désagréable, malgré la tendance à associer la lutte contre les passoires thermiques à un enjeu de justice sociale.

D’ailleurs, selon une étude publiée en 2022 par Effy, une société spécialisée dans les travaux de rénovation énergétique, 58% des passoires thermiques sont habitées par des ménages aux revenus intermédiaires ou à hauts revenus.

Et seuls 42% des passoires thermiques sont habitées par des locataires, dont effectivement certains sont en situation de précarité énergétique.

Les plus aisés pourront peut-être entreprendre des travaux de rénovation, mais, qu’en est-il des plus modestes, malgré les aides ?

👍 Ainsi, en 2023, mieux vaut habiter un appart noté A de 50 m² lové entre une rocade et une décharge avec 3 éoliennes derrière que dans une grande maison de campagne ouverte aux courants d’air et affublé du titre de passoire thermique.

Heureusement que le DPE est là pour nous aider à y voir plus clair. Mais au fait, comment ça marche et pourquoi fait-il autant l’objet de crispations ?

Pourquoi le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient déterminant ?

Le DPE n’est plus informatif mais opposable

Le DPE n’est pas quelque chose de nouveau. Il a été créé en 2006 pour répondre à une directive européenne. Mais jusqu’à peu (disons, avant le Covid), c’était pas quelque chose auquel les gens prêtaient beaucoup attention.

Déjà, on parlait pas autant des coûts de l’énergie mais surtout, c’était un document purement informatif. Il n’avait pas de caractère contraignant, hormis d’être obligatoire dans les baux, compromis de vente et depuis 2011, dans les annonces immobilières.

Mais depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable (sauf pour les recommandations d’amélioration du logement qui conservent un caractère informatif).

🏛️ Cela signifie, que si vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier et que vous vous rendez compte par la suite que le DPE qu’on vous a fourni était erroné ou incomplet, vous pouvez agir en justice et demander des réparations au vendeur.

Le vendeur, lui, peut se retourner contre l’entreprise qui a établi le diagnostic, sauf s’il lui a sciemment communiqué de fausses infos.

Et c’est une bonne chose, car une erreur de diagnostic pourrait être lourde de conséquences financières. On va y revenir, mais avant cela, comment se calcule aujourd’hui le DPE ?

Le DPE devenu opposable, il a fallu revoir son mode de calcul pour le rendre plus précis

Nouveau mode de calcul du DPE pour plus de fiabilité

Avant la réforme de juillet 2021, le DPE était calculé de deux manières différentes.

Soit sur factures, c’est-à-dire en analysant la consommation réelle du logement par ses habitants. Soit avec la méthode 3CL, dite conventionnelle, basée sur les caractéristiques physiques du bien.

Le souci, c’est qu’un même logement pouvait obtenir des notes radicalement différentes, selon que l’on utilisait l’une ou l’autre de ces deux méthodes.

Une maison objectivement très mal isolée (une passoire, donc), mais habitée par un Eskimos, plus souvent en rando que chez lui, fan des bains glacés et attentif à ses factures, pouvait obtenir une bonne note qu’elle n’aurait pas eu avec des retraités adeptes du chauffage à 24°.

Bref, ça en disait plus sur ses habitants que sur le logement lui-même. En plus, en l'absence de données de consommation exploitables, vous pouviez avoir des DPE vierges.

Pas très fiable tout ça et impensable dans ces conditions de rendre le DPE opposable juridiquement. C’est pour ça que le mode de calcul a été harmonisé, en s'appuyant sur la méthode 3CL mise à jour.

Désormais, le DPE, réalisé par un professionnel indépendant certifié, se base uniquement sur les caractéristiques physiques du logement (bâti, type d’isolation, fenêtres, etc.), auxquelles on intégre les données climatiques et sa localisation.

Sont analysés 5 postes de consommation de l’habitation :

• Le chauffage
• La production d’eau chaude sanitaire
• La climatisation
• L’éclairage
• La consommation des auxiliaires (ventilation, pompe)

De plus, le DPE prend désormais en compte l’impact de la source d’énergie utilisée sur les émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, l’électricité et le bois sont favorisés par rapport au gaz et au fioul.

Le calcul de la dépense énergétique théorique en énergie primaire est conservé, mais maintenant la classe du DPE est déterminée par la plus mauvaise étiquette des deux grilles (note de A à G), émissions et consommation.

Le nouveau DPE est-il vraiment fiable ?

Malheureusement non.

Selon une enquête publiée par Que Choisir en septembre 2022, c’est même du grand n’importe quoi.

Quatre à cinq diagnostics ont été demandés pour sept maisons situées dans différentes régions.

Une seule maison a obtenu la même note à chaque fois.

Pire, le magazine a relevé jusqu'à trois classes d'écart pour l'une d'entre elles, qui s'est vue attribuer une note allant de B à E selon les diagnostiqueurs. Le comble ? Il s’agissait d’une maison basse consommation !

Côté recommandations et chiffrage des travaux, c’est aussi la fête du slip. Parfois, c’est 3000 euros, parfois 10 fois plus… pour un même bien.

Et c’est logique puisque les diagnostiqueurs sont incapables de s’entendre sur les sources de déperdition de chaleur. Pour l’un, les murs sont responsables à 49%, pour l’autre, ils ne le sont qu’à 19%.

Mais comment est-ce possible alors que le DPE est désormais opposable ?

La première explication, c’est qu’appeler un diagnostiqueur certifié ne veut pas dire que vous allez tomber sur quelqu’un de compétent. Comme dans toute profession, il y a des touristes.

La seconde, c’est que lorsqu’on dit que le DPE est opposable, ce sont en réalité les données d’entrée utilisées pour l’établir qui le sont, ce qui nous amène à un autre problème.

⚠️ Si un propriétaire indique qu’il y a 20 cm de laine de verre dans ses combles, mais qu’il n’a pas de document à remettre au diagnostiqueur pour le prouver, il ne pourra pas en tenir compte.

Idem si un autre propriétaire a refait l’isolation de son appart des années 60 et changé sa chaudière il y a deux ans mais qu’il n’a rien conservé.

En l’absence de justificatifs, le diagnostiqueur va tenir compte de l’année de construction du logement et prendre des valeurs par défaut, forcément pénalisantes.

Et peut-être que son logement sera classé F, alors qu’il aurait pu avoir un D s’il avait conservé les factures de ses travaux.

Et c’est grave, car il s’agit du même logement, qui peut être catalogué ou non passoire thermique non pas en raison de ses caractéristiques objectives, mais pour une histoire de facture.

C’est d’autant plus grave que le titre « passoire thermique » entraîne des conséquences particulièrement préjudiciables pour leurs propriétaires, en raison de la loi Climat & Résilience.

Que change la loi Climat & Résilience pour les passoires thermiques ?

Gel des loyers pour les passoires thermiques notés F et G sur le DPE

Avec la loi Climat & Résilience, le DPE, n’est plus seulement un document informatif sur la « valeur verte » du logement, pour estimer ses charges énergétiques et le coût des travaux.

Il est désormais un document redouté par les propriétaires, car la loi Climat & Résilience a fait des passoires thermiques l’ennemi à abattre, coûte que coûte.

Et la première mesure pour y parvenir, c’est le gel des loyers des logements classés F et G, applicable depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine. Il faudra attendre le 1er juillet 2024 pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte.

Le but ? Pousser les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, pour que leur logement atteigne au minimum une classe E.

Mais ce qu’on a pu observer, c’est surtout un boom des mises en vente de passoires thermiques et selon l’UNPI (l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), seuls 30% des propriétaires envisagent de réaliser des travaux de rénovation.

Pourquoi ? Parce que rénover nécessite souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, que les bailleurs n’ont pas, que les obstacles à la rénovation sont légion (nous y reviendrons) et que le pire est à venir avec la sortie programmée du marché locatif des passoires thermiques.

Bien que l’on puisse penser que la loi a été conçue pour lutter contre les marchands de sommeil, ces derniers ne sont pas représentatifs du marché de la location.

La plupart des bailleurs, c’est monsieur et madame Tout-le-monde, qui ont investi dans un bien immobilier pour préparer leur retraite.

C’est à eux que l’on s’attaque avec la loi Climat & Résilience (et plus généralement, à tous les propriétaires de passoires thermiques, qui voient la valeur de leur maison ou de leur appart chuter du jour au lendemain).

S’attaquer aux pires passoires thermiques, où les conditions de vie sont durs, en raison du froid, de l’humidité et des moisissures est louable.

Mais bientôt, on va sortir du marché des biens tout à fait corrects, simplement parce qu’ils ne répondent plus aux normes actuelles, alors qu’il y a déjà une pénurie de logements !

Interdiction des logements les plus énergivores à la location

D’ores et déjà, les pires passoires sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2023, mais cette mesure ne concerne que les nouveaux contrats conclus à compter de cette date.

Ainsi, les locataires déjà en place ne vont pas voir leur situation changer subitement, mais la loi s’appliquera au moment de renouveler le bail. À ce moment-là, ils pourront exiger de leur propriétaire les travaux nécessaires et saisir la justice en cas de difficulté.

Le juge pourra alors intimer le propriétaire à rénover, lui imposer une baisse du loyer et/ou exiger des dommages et intérêts.

Exceptions : la loi ne s’applique pas si le coût des travaux dépasse 50% de la valeur vénale du bien, si l’habitation est classée monument historique et qu’il n’est pas possible d’entreprendre une rénovation sans détériorer le bien (décret n° 2022-510 du 8 avril 2022).

⚠️ Ne confondez pas énergie finale et énergie primaire !

Les passoires thermiques les plus énergivores ne sont pas les logements G mais les logements G dont la consommation finale est supérieure à 450 kWh d’énergie par m², ce qui concerne en réalité très peu de biens.

Et le mot « finale » a toute son importance et induit nombre de particuliers en erreur mais aussi des professionnels de l’immobilier car les DPE sont exprimés en énergie primaire.

L'énergie primaire, c'est l'énergie produite, acheminée et consommée dans le logement, alors que l'énergie finale, c'est uniquement celle consommée dans le logement.

Donc, si vous lisez par exemple 532 kWh à la page 1 du DPE, vous ne pouvez pas en déduire pour l’instant que le bien est interdit à la location.

🔎 Pour le savoir, rendez-vous en page 3 du DPE nouvelle version où vous trouverez la consommation totale en kilowattheure que vous diviserez par le nombre de mètres carrés.

Alors, vous obtiendrez l’énergie finale par m².

Dans notre exemple, si le chiffre indiqué en page 3, c’est 23 200 et que le bien fait 75 m², on trouve 309,33 kWh par m² en énergie primaire. L’habitation peut être louée !

Mais ce ne sera plus le cas en 2025, quand tous les logements G seront interdits à la location. Ensuite, viendra le tour des logements F en 2028, puis des logements E en 2034.

Et là ça va faire des dégâts : selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), il y a aurait 7 à 8 millions de passoires thermiques, classées F ou G, soit près de deux fois plus que les chiffres du ministère du Logement.

La loi Climat, c’est aussi l’introduction d’un audit énergétique pour les vendeurs de passoires thermiques

Initialement prévu pour le 1er janvier 2022 et plusieurs fois reporté, l’audit énergétique est finalement entré en vigueur le 1er avril 2023.

Et malheureusement pour les propriétaires de passoires thermiques, ce n’est pas un poisson d'avril, mais c’est quoi au juste ?

C’est une sorte de super DPE qui doit être réalisé avant de mettre en vente un logement classé F ou G, détenu par un seul propriétaire, et qui doit être remis à tout potentiel acquéreur dès sa première visite du bien.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) donne quelques axes d’amélioration et suggestions de travaux, mais c’est très vague. L’audit va beaucoup plus loin et est beaucoup plus concret.

Le but de l’audit, c’est de savoir quels travaux doivent être réalisés pour sortir un bien de l’état de passoire énergétique et atteindre au moins la classe C.

Mieux, l’audit donne deux scénarios pour rénover son logement ou son futur logement :

• Un scénario de rénovation globale
• Un scénario étape par étape avec le chiffrage de chaque geste

L’audit énergétique doit donc vous donner une idée précise du coût des travaux de rénovation, mais ce n’est pas tout !

Il doit aussi indiquer pour chaque dépense, les gains à attendre après la rénovation. Car oui, le but n’est pas de faire des travaux pour faire des travaux mais d’améliorer le confort du logement et de réduire la consommation d’énergie.

👍 L’audit énergétique, c’est donc plus de visibilité sur les dépenses futures. Autrement dit, c’est un outil supplémentaire pour rassurer les banques de vous accorder un prêt immobilier.

On le rappelle : les banques sont peu enclines à financer l'achat de passoires thermiques, justement en raison du manque de visibilité sur les coûts des travaux, mais aussi des dépenses d’énergie.

Cela dit, il y a des stratégies pour les convaincre. Voir ici nos astuces pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir votre prêt immobilier, même pour une passoire thermique.

Pour les bailleurs de passoires thermique, le choix entre vendre ou rénover est difficile

Vous l’aurez compris, la loi Climat & Résilience avec ses dispositions anti-passoires thermiques (gel des loyers, interdiction progressive à la location, audit énergétique) oblige les bailleurs à se positionner : rénover ou vendre.

Mais est-ce réellement un choix ? S’ils vendent, c’est généralement parce qu’ils ne peuvent pas faire autrement et qu’ils n’ont pas les moyens de lancer une rénovation énergétique. Parfois, c’est juste pas possible techniquement.

😃 Quelle que soit leur motivation, c’est bon pour vous, surtout si vous tombez sur un vendeur pressé, parce qu’il n'a pas fini de rembourser son crédit immobilier.

Il sera davantage enclin à accepter une offre d’achat agressive et vous pourrez réaliser encore plus d’économies avec la loi Lagarde, qui vous permet de choisir librement votre assurance emprunteur.

Nul besoin de préciser qu’en optant pour la rénovation énergétique, le bailleur pourra à nouveau augmenter ses loyers, mais surtout, continuer de louer son bien, en plus de valoriser son patrimoine.

Investir dans des travaux de rénovation (isolation thermique, double-vitrage, nouveau système de chauffage…) peut donc s’avérer un bon calcul quand on a les moyens de le faire.

Il existe par ailleurs de nombreuses aides (MaPrimeRénov', le dispositif des Certificats d'Économie d’Énergie, les aides locales), mais qui sont loin d’être suffisantes. Selon heero, le reste à charge moyen représente 85% du devis.

La problématique du coût des travaux de rénovation (bientôt la vôtre si vous achetez une passoire thermique ?)

7 propriétaires sur 10 ne peuvent pas payer les travaux malgré les aides

Vous avez entendu parler de la hausse des prix ?

Eh bien, ça touche aussi les matériaux de construction (+ de 25% en 2 ans) et les pompes à chaleur. Et comme à la base, les travaux de rénovation coûtent très cher, c’est encore pire maintenant.

Mais ça veut dire quoi cher ? Combien faut-il compter pour une rénovation ambitieuse, permettant à un bien de sortir de la catégorie « passoire thermique » ?

Difficile à dire… car cela varie beaucoup d’un bien à l’autre, mais aussi, des régions (en montagne, par exemple, les coûts peuvent être plus élevés en raison des conditions météorologiques difficiles et de l‘accessibilité limitée).

💰 Selon les sources, il faut compter entre 20 000 et 70 000 euros, sachant que pour une maison individuelle, on sera plutôt dans le haut de la fourchette.

Ou « environ 1000 euros en moyenne par mètre carré pour une petite surface » d’après Thierry Viginal, le président et cofondateur de Masteos.

Certains postes sont toutefois incompressibles et ne dépendent pas de la surface habitable. C’est le cas du chauffage par exemple (tablez sur 10 000 à 15 000 euros pour une pompe à chaleur).

Pas étonnant donc, que malgré les aides disponibles, 7 propriétaires sur 10 n’aient pas les moyens de financer les travaux de rénovation énergétique.

Et vous ?

Aurez-vous un budget suffisant pour acheter une passoire thermique et financer les travaux de rénovation ? Jouez sur l'assurance de prêt immobilier pour économiser jusqu’à 15 000 euros et avoir un plus gros budget travaux.

À noter que l’audit énergétique vous permettra d’avoir une idée précise des travaux à prévoir et de leur montant, ce qui vous facilitera la tâche pour négocier vos devis.

Engager des travaux de rénovation énergétique n’est pas toujours rentable

À votre avis qu’est-ce qui est le plus intéressant financièrement entre :

• Rénover une maison de 80 m² dans la Creuse pour 29 000 euros, où le prix du m² est de 878 euros en avril 2023 ;

• Rénover une maison de 80 m² à Saint-Malo pour 40 000 euros où le m² est à 5492 euros ?

La question est vite répondue. 😉 Même si les artisans sont moins chers en Creuse car moins sollicités, le coût de la rénovation est proche de la moitié de la valeur vénale (le prix auquel le bien pourrait être vendu). L’investissement ne vaut pas vraiment le coup. Le propriétaire a intérêt à vendre.

De même, à quoi bon rénover un studio dans une petite ville estimé à 55 000 euros s’il y a 20 000 euros de travaux ?

Par contre, là où le mètre carré est cher comme à Paris, mieux vaut rénover. Quoique…

Parfois, la rénovation n’est pas possible, ni souhaitable

Pensez-vous que cela a un sens d’isoler par l’extérieur des bâtiments construits avant 1900 et qui ont des éléments de décoration ?

Pensez-vous que cela a un sens de changer toutes les fenêtres d’un château et de lui faire perdre tout son cachet pour le mettre aux « normes » alors qu’il n’est pas ou peu chauffé ?

Ou encore d’intégrer au DPE des dépendances sans toiture, forcément plus énergivores ?

🏣 Quid des immeubles historiques comme les immeubles haussmanniens dont on ne peut pas modifier les façades, qui sont classées ?

L’isolation n’est possible que par l’intérieur. Problème : on perd environ 7% de la surface du bien ! Et au prix du m² dans la capitale, pour un appart de 100 m², ça revient à perdre plus de 70 000 euros pour des travaux qui vont potentiellement coûter tout autant… Idée de génie, non ?

Ah oui, au fait, vouz allez défigurer l'appartement (bye-bye les beaux parquets en chêne ou les cheminées d'époque...).

Mais il y a un autre problème qui touche certains petits logements, comme les chambres de bonne ou les logements sous combles, qui sont nombreux à Paris.

Pour être loué, la pièce principale d’un logement doit faire minimum 9 m². En dessous, il est considéré comme indécent.

Donc, si la pièce principale d’un logement fait 9 m² tout juste, il ne pourra plus être loué après rénovation de l’intérieur, puisqu’il aura perdu 7% de surface : 9 m² - 0,63 m² = 8,37 m².

Le logement est qualifié d’indécent. Le comble !

Heureusement, des dérogations existent et notamment pour les logements soumis à des contraintes architecturale ou patrimoniales.

Cela signifie que si un locataire saisit la justice, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux si ces contraintes « font obstacle à l’atteinte [du] niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. »

Tel que nous comprenons le texte (qui sera applicable au 1er janvier 2025), le juge pourra en revanche bloquer les loyers.

Rénover une passoire thermique ne se fait pas en un claquement de doigts

Il faut trouver le bon artisan labellisé Reconnu Garant de l’Environnement (RGE)

Le nouveau DPE, plus sévère, a fait exploser le nombre de passoires thermiques. C’est plus d’un logement sur 5 et 20% des annonces immobilières contre 10% il y a deux ans.

Et à Paris, c’est encore plus spectaculaire : selon SeLoger, « 37% des logements en vente étaient des passoires thermiques en janvier 2023, contre 17% en juillet 2021 ».

C’est beaucoup de logements à rénover en même temps et donc, de propriétaires qui se bousculent à la porte des boîtes du BTP, bien que la majorité ne veut pas ou n’a pas les moyens de donner une nouvelle jeunesse à leur bien immobilier.

Le manque de main d'œuvre auquel les bailleurs sont confrontés est un problème que vous pourriez également rencontrer si vous achetez une passoire thermique et envisagez de la rénover.

🔺 En plus, pour bénéficier des aides financières à la rénovation énergétique (MaPrimeRenov, l’Éco-prêt à taux zéro, les Certificats d'Économies d'Énergie), cela nécessite de faire appel à une entreprise Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Problème : sur les 560 000 entreprises du BTP, seulement 63 000 sont labellisées RGE selon le président de la Confédération des artisans du bâtiment. Et certaines zones géographiques sont plus en tension que d’autres (les zones touristiques côtières, mais aussi des villes comme Bordeaux ou Nantes).

Le chantier peut durer longtemps

Autre difficulté : entre la signature du devis et la livraison des travaux, il peut s’écouler plusieurs mois.

Difficile donc, de savoir quand il sera possible de récupérer son logement, ce qui décourage nombre de propriétaires d’entreprendre une rénovation d’envergure.

Si vous achetez une passoire thermique et que vous n’avez pas besoin d’y poser vos valises rapidement (ou de la mettre en location le plus vite possible), cette contrainte se posera moins, mais soyez-y préparé.

48% des bailleurs de passoires envisagent de vendre dans l’année

48%, c’est donc la part de bailleurs qui pourraient vendre dans l’année leur bien immobilier selon un sondage Ipsos réalisé pour Nexity.

Ça vous étonne ? Nous, oui, car ça fait encore beaucoup de courageux alors que les attaques (pas toujours justifiées) contre les passoires thermiques s'intensifient. Mais en immobilier, le malheur des uns fait le bonheur des autres.

Acheter une passoire thermique est une bonne idée, mais pour qui est-ce intéressant ?

9 acheteurs sur dix regardent le DPE

Que cela soit justifié ou non, tout est fait pour saper la réputation des passoires thermiques et ça marche.

D’après une étude Opinionway, 90% des acheteurs regardent le DPE d’un bien, soit pour l’éliminer et ne même pas aller le visiter, soit pour s’en servir comme un levier de négociation, contre seulement un peu plus de 50% en 2020 !

Thomas Lefebvre, Directeur scientifique chez SeLoger ajoute que « le DPE est devenu un critère aussi important que la présence d’un balcon ou d’un parking ».

Les passoires thermiques font office d’épouvantail pour la majorité des personnes à la recherche d’un bien immobilier et mécaniquement, leurs prix chutent.

10% de décote moyenne pour les passoires thermiques avant l’entrée en vigueur de l’audit énergétique

Rien de vraiment surprenant, compte tenu des conséquences financières de la loi Climat & Résilience pour les passoires thermiques, mais aussi des coûts de l’énergie, qui pèsent de plus en plus dans le budget des Français.

Dans ce contexte, plus que jamais, dire d’un bien qu’il est « énergivore » (même si la réalité est parfois plus complexe) ou que c’est une « passoire », n’est pas très vendeur, sans compter que les coûts pour rénover augmentent aussi.

Indépendamment des pressions légales et économiques, le phénomène de rejet des passoires thermiques est amplifié par des considérations écologiques, en particulier chez les jeunes, qui sont souvent plus éco-anxieux.

On observe donc une décote allant de 5 à 10% dans les grandes villes et de 20% à la campagne, avec de fortes disparités selon les régions.

De plus, ces biens ont tendance à rester plus longtemps sur le marché. Ce phénomène devrait même s’accentuer avec l’obligation qui incombe désormais à leurs propriétaires de faire réaliser un audit énergétique.

Cela signifie qu’il y a des affaires à saisir et il y en aura de plus en plus, à mesure que les effets de la loi Climat & Résilience se feront pleinement ressentir.

Pour l’heure, même s’agissant des logements G+, beaucoup de locataires sont encore en place (on rappelle que c’est la mise en location qui est interdite) et n’ont pas forcément l’intention de déménager dans l’immédiat, ni même d'exiger de leur propriétaire qu’ils rénovent, notamment par appréhension des travaux (qui veut vivre dans le chantier pendant des mois ?).

Mais pour saisir ces affaires, vous devez avoir le bon profil, vous poser les bonnes questions et respecter certaines règles.

L’opportunité est réelle pour ceux qui se fichent du DPE ou qui n’ont pas peur des travaux

La première question à vous poser, c’est : est-ce que la note du DPE est lourde de conséquences pour votre projet ?

Si vous êtes investisseur, évidemment oui. Admettons qu’un appart noté F vous intéresse, soit quasiment la pire note possible, lui valant le titre de « passoire thermique ».

En l’état, vous pourrez le mettre en location jusqu’au 31 décembre 2027, mais en 2028, ce ne sera plus possible, car il sera considéré comme indécent (voir plus haut). La rénovation s’impose. Vous devrez donc prévoir un budget travaux et vérifier que la mise aux normes est possible.

A contrario, si votre intention est d’habiter cet appartement, vous pourrez le laisser dans son jus. Il n’y aura pas de conséquences, si ce n’est que vos factures d’énergie risquent d’être salées et encore, ce n’est même pas sûr si vous chauffez peu.

Mais voulez-vous vivre dans une passoire thermique ? Comme nous l’avons vu, derrière ce qualificatif qui peut sembler effrayant, se cachent plusieurs réalités.

Vous le savez maintenant, le DPE est loin d’être un indicateur fiable. L’isolation est évaluée notamment sur factures des travaux, mais si elles manquent à l’appel, le bien est pénalisé avec des valeurs par défaut.

👎 Même si le nouveau DPE se présente comme objectif, il ne l’est pas. Certains biens sont sortis du statut de « passoire thermique » simplement parce qu’il a été décidé de favoriser les logements chauffés à l’électricité en raison de leur faible empreinte carbone, tandis que d’autres ont été classés en tant que passoires thermiques car chauffés au gaz.

De plus, le DPE part de l'hypothèse que tous les étages d’un bien sont chauffés indifféremment, mais dans la réalité, c’est rarement le cas.

Donc, les dépenses d’énergie sont surestimées, d’autant plus que les amoureux des vieilles pierres sont davantage en quête de charme que de confort. Est-ce votre cas ?

En revanche, si vous prévoyez d'acheter une passoire thermique nécessitant des travaux importants, êtes-vous prêt à affronter les défis qui vous attendent ?

Isolation (des murs, des sols et des toitures), changement des fenêtres, de la ventilation, et du mode de chauffage, voilà le programme pour améliorer significativement la performance énergétique d’un logement.

Et attention, pas question de faire ça dans n’importe quel ordre, autrement, vous risqueriez de créer des ponts thermiques et de dégrader la santé du bâti !

Comment faire une bonne affaire en achetant une passoire thermique ?

Où trouver les meilleures affaires ?

Une fois que vous aurez clarifié votre projet (achat d’une résidence principale ou secondaire ou investissement locatif ?) et bien pesé le pour et le contre qu'il y a à acheter une passoire thermique, viendra le temps de la recherche immobilière.

Avant cela, assurez-vous de pouvoir obtenir un financement pour votre projet immobilier et aidez-vous de nos astuces pour convaincre la banque de vous prêter la somme nécessaire.

Si ni le taux d'usure, ni les contraintes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en matière de taux d'endettement ne font obstacles à votre projet d’achat, il vous sera assez facile de négocier fortement à la baisse le prix d’une passoire thermique. Du moins, dans les petites villes et à la campagne.

C’est en Nouvelle-Aquitaine que vous trouverez les décotes les plus importantes (en moyenne 20%), en raison du caractère très rural de certains de ses départements tels que la Creuse et la Corrèze.

Ou parfois dans le sud, comme à Avignon où la décote atteint 30% selon une étude Guy Hoquet, car il y a moins de passoires thermiques.

Dans les grandes métropoles ou les zones tendues, l’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est moins prononcé. Néanmoins, même à Paris, il peut vous servir de levier de négociation, ce qui n’était pas le cas il y a quelques années.

En 2023, les banques ont du mal à prêter et encore plus à financer l’achat de logements mal isolés, qui sont rédhibitoires pour la plupart des gens. Par conséquent, les agents immobiliers ou les propriétaires reçoivent peu d’appels pour ce type de biens.

Vérifiez que le logement qui vous intéresse bénéficie d’une forte décote avant de négocier

Qu'est-ce que ça veut dire une forte décote ? Idéalement 5% dans une grande ville, 10% ailleurs. Cependant, il convient d’être vigilant quant au rabais proposé, car une réduction de prix excessive peut être le signe de problèmes supplémentaires, en plus d’une mauvaise isolation.

Selon SeLoger, la décote moyenne lors de la mise en vente, observée en février 2023, est de 3,9% (comparativement à un bien équivalent qui n’est pas « énergivore »).

Cela peut sembler insuffisant par rapport au coût des travaux pour une rénovation énergétique globale. Et c’est le cas. De plus, les vendeurs ont toujours en tête les prix de la période Covid quand les taux d’intérêt étaient autour de 1% ou moins.

Et puis, certains tentent leur chance. Alors tentez la vôtre aussi avec une offre culottée. Qui sait ? Vous pourriez avoir de la réussite si vous trouvez un propriétaire pressé de vendre.

Vous avez aussi à votre disposition une arme cruelle mais redoutable pour négocier avec certains vendeurs de passoires thermiques : l’audit énergétique obligatoire pour les bâtiments en monopropriété (maisons ou appartements détenus par un seul propriétaire).

Vous aurez une idée précise du coût des travaux. Vous pourrez donc faire une offre d’achat suffisamment basse pour les couvrir. Et visez large, on ne sait jamais !

Notez tout de même que pour les biens exceptionnels tels que les châteaux, l’impact du DPE est marginal. En effet, cette note n’a aucun sens pour ce type de propriété et les acheteurs sont des passionnés.

Quels passoires thermiques privilégier pour une rénovation énergétique globale efficace ?

💡 Si vous n’avez pas pris le temps de lire ce qui précède et que vous êtes directement arrivé ici, nous vous conseillons de revenir en arrière afin de mieux comprendre la situation des bailleurs. Vous trouverez des informations utiles.

Évitez les biens difficiles à isoler mais aussi les logements mansardés

Vous devez tenter de découvrir les raisons pour lesquelles les propriétaires de logements mal isolés ont décidé de les mettre en vente. S’agit-il d’un événement personnel (comme une mutation professionnelle, un divorce, une succession) ? Ou bien est-ce plutôt lié aux nouvelles réglementations en matière d'efficacité énergétique ?

Et si le vendeur est un bailleur, est-ce parce qu’il n’a pas les moyens de rénover ? Ou est-ce parce que rénover ne vaudrait pas le coup ? Ou alors, est-ce parce que ce n’est pas possible ? Ou trop risqué ?

On l’a déjà vu, certains biens comme les très petites surfaces ou les bâtiments historiques sont difficiles, voire impossibles à rénover.

Mais, plus surprenant, vous devez aussi faire attention aux logements mansardés, car même avec la meilleure volonté du monde et en engageant de gros frais de rénovation, vous arrivez difficilement à les faire sortir de l’état de passoires thermiques.

Pourquoi ? Parce que la surface à chauffer dans un logement mansardé est bien plus grande que la surface habitable réelle, en raison de sa configuration particulière. Et le nouveau DPE fait comme si ce n’était pas le cas.

Attention aux copropriétés, surtout si vous achetez en vue d'un investissement locatif

Rénover un logement individuel est bien plus simple que de rénover une passoire thermique en copropriété, tout simplement parce que vous n’avez pas besoin d’obtenir l’accord de la copropriété.

Alors certes, vous pouvez librement intervenir à l’intérieur de votre appartement (et même changer les fenêtres), mais pour une rénovation efficace, cela nécessite bien souvent de s’attaquer aux parties communes.

Et cela requiert l’accord des ⅔ des copropriétaires, ce qui n’est simple à obtenir, en raison du coût des travaux (qui se chiffrent facilement à 10 000 euros par copropriétaire, déduction faite des aides), et des complications que cela engendre, surtout si chacun a ses propres intérêts à défendre.

Par exemple, quel intérêt pour un propriétaire de se lancer là-dedans si son appart n’est pas une passoire thermique ? Cela est possible, car dans un même immeuble, tous les logements n’ont pas nécessairement la même note au DPE.

De même, il sera plus difficile de lancer une rénovation globale dans une résidence où les habitants sont majoritairement propriétaires de leur logement. Ensuite, il faudra bien compter 2 à 3 ans avant le début des travaux.

Dans le cas d’un investissement locatif, profitez des avantages fiscaux

Le régime foncier réel

Saviez-vous que si vous louez votre propriété nue et que vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les travaux de rénovation énergétique de vos revenus et créer un déficit reportable ?

Et aujourd'hui, grâce aux nouvelles règles fiscales pour les années 2023-2025, vous pouvez déduire chaque année jusqu’à 21 400 euros pour ces travaux (contre 10 700 euros précédemment) !

Attention : seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles (les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas). Et le logement doit atteindre une note A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.

Le dispostif Denormandie

Si vous achetez un bien à rénover dans l’une des 222 villes du plan Action cœur de ville, pensez au dispositif Denormandie. Il vous permet d’obtenir jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt !

Le principe est simple : vous achetez un bien immobilier ancien, que vous vous engagez à mettre en location 6 ans minimum après avoir réalisé les travaux nécessaires (l'amélioration de la performance énergétique du bien doit être de 20% au moins).

Le loyer est plafonné, le locataire doit respecter certaines conditions de ressources et le montant des travaux doit représenter au moins 25% du prix d’achat.

Vous pouvez ensuite prolonger votre engagement. Plus la durée de location est longue (6, 9 ou 12 ans), plus l’avantage fiscal est grand (21% du prix d’achat pour une durée de 12 ans, mais seulement 12% pour une durée de 6 ans). De plus, la réduction est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros (d'où la réduction maximale de 63 000 euros).

Prenons un exemple : vous achetez une passoire thermique à 100 000 euros. Les travaux s’élèvent à 26 000 euros. Pour une location de 12 ans, l’aide est donc de 21 000 euros (c’est-à-dire 21% du prix d’achat), soit 1750 euros par an.

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Enfin, pourquoi pas songer à la location non meublée non professionnelle, avec le régime réel simplifié ?

Vous pourrez déduire toutes vos charges pour leur montant réel, que ce soit l’assurance emprunteur, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc. et même vos frais d'acquisition ainsi que l’amortissement de votre investissement (meubles compris) et donc les travaux.

💼 Notre conseil : avant de réaliser un investissement locatif, rapprochez-vous d’un conseiller fiscal, d’un expert-comptable ou encore d’un spécialiste en gestion de patrimoine pour faire les bons choix et optimiser votre investissement.

Les points clés à retenir

1️⃣ Les interdictions et les menaces qui pèsent sur les passoires thermiques associées à la hausse des coûts de l’énergie font que la plupart des acheteurs se détournent de ces biens.

2️⃣ Les acheteurs peuvent bénéficier d’une remise pouvant atteindre jusqu’à 20%, voire plus, sur les biens immobiliers classés F ou G. Cette remise peut compenser la baisse de leur capacité d’emprunt due à la hausse des taux d’intérêt.

3️⃣ Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), qui note les logements, est loin d’être fiable ou pertinent.

Ainsi, la mauvaise réputation des passoires thermiques est souvent injustifiée. De plus, si vous ne surchauffez pas, vous pourriez être agréablement surpris de constater que votre facture énergétique n’est pas aussi élevée que prévu.

4️⃣ Que le DPE soit fiable ou pas, les logements mal notés vont être progressivement interdits à la location.

Ainsi, si vous voulez réaliser un investissement locatif, vous devez absolument vérifier que la remise aux normes est réalisable. C’est pas toujours possible ou parfois, c’est trop compliqué. Si c’est le cas, cela peut être très intéressant en raison des avantages fiscaux (dispositif Denormandie, déficit foncier…).

5️⃣ Si vous cherchez une propriété pour y vivre, rien ne vous oblige à la rénover. Mais si vous voulez le faire, de nombreuses aides existent (MaPrimRénov, les Certificats d'Économies d'Énergie, les aides locales..).

Attention, pour bénéficier des aides, vous devez faire appel à un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE) et c’est difficile, car peu le sont (environ 10% des entreprises du BTP).

Malheureusement, ces aides sont loin d’être suffisantes, le reste à charge est souvent supérieur à 50 000 euros pour une maison. Idéalement, votre négociation doit vous permettre de financer les travaux de rénovation.

Dans tous les cas, servez-vous du DPE ou de l’audit énergétique pour négocier le prix de vente et rassurer les banques.

6️⃣ N’oubliez pas enfin, que vous pouvez économiser jusqu’à 15 000 euros sur votre assurance emprunteur, de quoi aussi vous aider à financer d’éventuels travaux de rénovation. 🎉

🌟 Bref, acheter une passoire thermique peut être une excellente idée, mais ce n’est pas pour tout le monde et, cela nécessite de bien peser le pour et le contre.

Acheter une passoire thermique, un bon plan mais jusqu’à quand ?

En mars 2023, l’Union Européenne a voté une nouvelle directive visant à éradiquer les passoires thermiques. Elle espère les faire disparaître d’ici 2030.

Mais concrètement, qu’est-ce que cela veut dire pour les propriétaires qui ne louent pas leur bien ?

Les incitations à rénover pourraient se transformer en mécanismes contraignants. De nouvelles taxes pourraient voir le jour. Les propriétaires pourraient être bientôt obligés de rénover leur bien avant de le mettre en vente.

Ou l’on pourrait même voir arriver un contrôle énergétique périodique des logements, sur le modèle du contrôle technique automobile, comme le propose Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet.

Et ce serait assez drôle : selon une étude de l’Université de Cambridge parue en janvier 2023, portant sur plus de 55 000 ménages en Angleterre et au Pays de Galle, l’isolation des passoires thermiques n’est plus efficace après deux ans. 🙃