Comment maximiser ses chances d'obtenir un prêt immobilier en 2023 ?

Le crédit facile et gratuit, c'est fini mais il y a des solutions

Vous cherchez à obtenir un crédit immobilier, mais les banques rejettent vos demandes de prêt les unes après les autres ?

Ou vous craignez que cela vous arrive parce qu'on vous a dit que les banques ne prêtent plus ?

Peut-être même qu'une banque vous a fait croire que vous alliez avoir votre financement, mais que finalement, votre dossier a fini à la poubelle. 😞

Votre cas est loin d'être isolé.

Le nombre de prêts immobiliers a chuté de plus de 20% l'année dernière et a diminué de plus de 40% au dernier trimestre 2022 (selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA). C'est plus que durant les confinements !

En plus, les taux sont passés de 1% à près de 3% en moyenne, en raison de la hausse des taux directeurs de la BCE pour lutter contre l'inflation galopante.

En ces temps d'incertitude économique, décrocher un crédit immobilier peut ressembler à un véritable parcours du combattant et ce, malgré la réforme du taux d'usure.

Les banques sont sur la défensive et ont des marges trop faibles pour prêter à tout va.

Raison pour laquelle elles se rattrapent allégrement sur l'assurance emprunteur, et que vous avez tout intérêt à choisir une assurance de prêt hors banque grâce à la loi Lagarde.

Alors n'hésitez pas à faire votre simulation.

On ne compte plus les candidats à l'emprunt qui se cassent les dents et voient leurs rêves immobiliers brisés.

Mais si vous lisez cette page aujourd'hui, c'est que vous n'êtes pas du genre à vous laisser abattre facilement. Et vous avez raison. 💪

Vous n'avez pas renoncé à votre rêve de devenir propriétaire, même s'il y a des jours où vous avez envie de baisser les bras. Ou tout du moins, de remettre votre projet à la Saint-Glinglin ou de revoir vos prétentions à la baisse.

À moins que vous ayez un dossier vraiment moisi, en suivant nos conseils, vous devriez augmenter considérablement vos chances d'obtenir votre financement.

(Et en plus, de l'avoir au meilleur taux.)

1. Estimez régulièrement votre capacité d'emprunt pour ne pas avoir de mauvaise surprise le jour J

Pourquoi la hausse rapide des taux peut (bêtement) faire capoter votre demande de prêt ?

📈 Avec la remontée rapide des taux d'intérêt, le crédit coûte plus cher mais en plus, cela rend l'obtention d'un financement plus difficile.

Pourquoi ? Car un taux d'intérêt plus élevé réduit votre capacité d'emprunt.

Or, vous ne pouvez pas vous endetter à plus de 35% (sauf cas particuliers), en vertu des recommandations juridiquement contraignantes du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière).

💭 Maintenant, imaginez que vous avez réalisé une simulation de crédit avec votre banque et que vous avez obtenu un taux intéressant, lors de la simulation.

Si les taux évoluent très vite (en 2022, certaines banques ont modifié leurs barèmes tous les 15 jours !), que va-t-il se passer quand vous retournerez la voir après avoir signé votre compromis de vente ?

Le taux le jour J ne sera plus le même qu'au moment de la simulation. Autrement dit, votre capacité d'emprunt sera également différente. Et votre dossier de prêt risque d'être refusé. La loose !

Vous ne pouvez plus vous contenter de vous projeter avec les taux du mois précédent, car ils évoluent trop vite. Alors que faire pour ne pas perdre votre temps et votre énergie à rechercher un prêt qui ne se concrétisera jamais ?

La réponse tient en deux mots : organisation et anticipation.

Comment bien se préparer pour la signature de votre contrat de prêt immobilier ?

Suivez le rythme d'évolution des taux d'intérêt des banques. Avec une remontée de 1% à 2,59% en seulement treize mois, mieux vaut être prévoyant, d'autant plus qu'ils pourraient atteindre 3,5% à 4% d'ici l'été 2023.

Anticipez les évolutions du marché en faisant régulièrement estimer votre capacité d'emprunt, le plus finement possible, avec un dossier complet comprenant tous les documents nécessaires parmi lesquels :

• Vos 2 derniers avis d'imposition
• Vos 3 dernières fiches de paie (ou bilans)
• Vos 3 derniers relevés de compte
• Votre contrat de travail pour les salariés

La liste ci-dessus est loin d'être exhaustive : demandez aux banques de vous communiquer l'ensemble des pièces nécessaires, puis rassemblez-les. 📑

S'il vous manque une pièce, cela va rallonger le temps d'étude de votre dossier, ce qui peut avoir un impact sur le taux du crédit. Alors, n'attendez pas la dernière minute pour faire une chasse aux trésors dans vos placards !

⚠️ Et attention, n'oubliez pas de réactualiser vos documents régulièrement, car si votre dossier traîne, les banques pourront vous en demander des plus récents.

Ainsi, vous pourrez ajuster votre budget au plus juste (et adapter votre recherche immobilière en conséquence) et éviter les mauvaises surprises le jour où vous présenterez votre dossier aux banques.

Vous pourrez signer le compromis de vente en toute sérénité, puis votre offre de prêt.

2. Ayez un apport d'au moins 10% pour obtenir un prêt immobilier

Qu'est-ce que l'apport personnel ?

💰 L'apport, c'est l'argent que vous devez fournir lors de l'achat d'un bien immobilier, en plus du prêt que vous contractez auprès d'une banque.

Vous avez sûrement entendu dire qu'il était possible d'emprunter sans apport.

Et c'est vrai, il fut un temps où il était possible d'emprunter sans apport personnel, à 110%. (110% car vous avez de quoi financer le coût total de l'opération : le bien et les frais annexes).

Mais malheureusement, cette pratique n'est plus courante de nos jours (même si légalement, l'apport n'a rien d'obligatoire, tout comme l'assurance emprunteur !).

La hausse des taux d'intérêt et de l'inflation a rendu les dossiers de prêt plus difficiles à obtenir, et les banques sont désormais plus sélectives dans leur choix de clients. 🔎

Quel apport personnel faut-il pour acheter une maison ou un appart en 2023 ?

Vous aurez besoin d'un apport d'au moins 10% du montant de l'achat pour financer les frais liés à l'acquisition. Donc, pour une maison à 300 000 euros, c'est minimum 30 000 euros que vous allez devoir sortir.

Les banques peuvent même parfois exiger un apport supplémentaire de 5% à 10% en fonction de leur évaluation du risque.

Et même si c'est pas le cas, (si vous le pouvez) visez 20% à 30% d'apport personnel pour faciliter la négociation avec la banque et obtenir un meilleur taux (on va y revenir).

Mais pourquoi cette exigence ?

Pourquoi la banque me demande un apport personnel de 10% minimum ?

Tout simplement pour éviter que les banques ne vous prêtent plus que la valeur du bien acheté. Et pourquoi donc ?

Parce qu'en cas de défaillance de votre part, elles ne pourront jamais récupérer les frais annexes liés à votre achat immobilier. C'est-à-dire, les frais de notaire et de garantie, qui représentent environ 10% du prix de vente dans l'ancien. 💸

L'apport sert donc à rassurer la banque (mais aussi le vendeur) et à réduire sa prise de risque. D'ailleurs, plus votre apport sera grand, moins ce sera risqué pour la banque de vous prêter (logique, vous empruntez moins). 😌

Mais en plus, l'apport personnel est un gage de fiabilité pour la banque. Cela prouve votre sérieux et votre capacité à mettre de l'argent de côté.

Et si vous savez tenir un budget, vous serez davantage en capacité d'honorer le remboursement de votre crédit.

A contrario, si l'argent vous brûle les doigts ou que vous n'arrivez pas à épargner, c'est un mauvais signal que vous envoyez à la banque.

💡 Ainsi, au lieu de voir l'apport comme une contrainte, pourquoi ne pas l'envisager comme un solide levier de négociation ?

Avec un apport conséquent (20% et plus), vous serez plus à l'aise dans la négociation avec la banque. Vous obtiendrez plus facilement un meilleur taux. Et vous pourrez plus facilement mettre en concurrence les établissements prêteurs.

Maintenant, la question qui fâche : où trouver l'argent ?

Comment se constituer rapidement un apport pour son projet immobilier ?

Avez-vous déjà réfléchi à la façon dont vous pourriez rassembler cet apport ? Il est temps de faire un bilan de votre épargne.

Avez-vous un plan d'épargne logement (PEL) ou une assurance-vie que vous pourriez utiliser pour financer une partie de votre projet ?

De plus, avez-vous envisagé de demander de l'aide à votre famille ? Si vous avez un oncle richissime prêt à vous filer un petit coup de pouce financier, c'est le moment de faire appel à sa générosité. 😅

Vous n'avez pas cette chance ? Et vos parents ou vos grands-parents, ils ne peuvent pas vous aider ? Parfois, une petite donation (quelques milliers d'euros) peut faire toute la différence, surtout si vous êtes primo-accédant. 🎁

Et si ça vous gêne de leur demander des sous, vous pouvez toujours leur demander de vous faire un prêt.

Mais attention, qu'il s'agisse d'un don ou d'un prêt familial, faites ça en bonne et due forme pour ne pas avoir de soucis avec les impôts. Par exemple, le prêt familial doit être déclaré si son montant est supérieur à 750 euros.

Et saviez-vous que certains prêts aidés par l'État ou prêts réglementés peuvent être considérés comme un apport personnel ? C'est le cas du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et du prêt d'Action Logement par exemple. Alors, renseignez-vous pour voir si vous êtes éligible (c'est soumis à conditions de ressources).

🏢 Autre piste à explorer dans le cas où vous achetez votre résidence principale : le plan d'épargne entreprise (PEE). Exceptionnellement, vous pouvez demander un déblocage anticipé des fonds à votre employeur. Le plus cool ? C'est net d'impôts !

Et pourquoi ne pas vendre des objets qui vous encombrent ou qui ne vous intéressent plus pour augmenter votre apport ? Qui sait, vous avez peut-être des trésors susceptibles d'intéresser les collectionneurs…

Soyez imaginatif ! Pour autant, évitez de faire n'importe quoi. On vous demandera toujours l'origine des fonds mais en plus, vous ne pouvez pas mettre toutes vos économies dans votre apport.

3. Prévoyez une épargne de précaution pour obtenir un prêt immobilier en 2023

Attention à ne pas mettre toutes vos économies dans votre apport et gardez un fonds d'urgence

Il peut être tentant de siphonner toutes ses économies pour gonfler son apport et impressionner la banque (pour avoir le meilleur taux). Ne faites pas ça ! Vous allez vous ridiculiser.

Et si le ridicule ne tue pas, il tue le crédit immobilier.

En cette période de forte inflation et de hausse des dépenses contraintes (énergie, alimentation, transport, etc.), les exigences des banques sont toujours plus nombreuses.

Non seulement, elles exigent un apport de 10% minimum, mais en plus...

Certaines banques vous demandent aussi d'avoir une épargne de précaution après projet (ou épargne résiduelle).

D'autres banques n'en font pas une obligation, mais si vous en avez, ce sera valorisé. Ça peut être le petit truc qui vous fera passer le cap du prêt.

Qu'est-ce que l'épargne de précaution exactement ?

Vous est-il déjà arrivé de devoir faire face à une dépense imprévue et obligatoire ? Évidemment, oui. Il y en a toujours, malheureusement.

👨‍🔧 Ça peut être la réparation de votre outil de travail (panne de votre ordinateur ou de votre voiture par exemple). Ça peut être aussi des frais médicaux non remboursés par la Sécurité sociale et votre mutuelle, le changement de votre chaudière, etc.

Peut-être avez-vous eu des difficultés à gérer ces situations ?

Si vous n'aviez pas de fonds d'urgence, vous avez probablement dû vous en remettre à des crédits ou l'aide vos proches pour régler ces coûts. Ou tout simplement à un découvert… ce qui vous enfonce un peu plus la tête sous l'eau.

Une facture salée fait mal aux fesses. Mais parfois, quelques petites dépenses cumulées peuvent être tout aussi dures à encaisser. L'explosion des prix dans les supermarchés par exemple. Et vous ne pouvez pas arrêter de manger.

L'épargne de précaution, c'est donc une somme d'argent que vous mettez de côté pour affronter plus sereinement les coups durs et réduire les situations stressantes.

Il vous suffit de piocher dans votre épargne résiduelle le temps venu. Ça vous évite surtout de vous mettre dans le rouge, ce qui est d'autant plus vite arrivé avec la hausse des prix.

Du point de vue de la banque, c'est l'assurance que vous allez honorer la mensualité de votre crédit immobilier, même en cas de force majeure. 😎

C'est donc un coussin de sécurité. Et bien sûr, ce coussin amortit aussi vos difficultés en cas de perte d'emploi ou d'accident de la vie et donc, de chute soudaine de vos revenus.

Ainsi, l'épargne de précaution vous donne une certaine marge de manœuvre et du temps pour retomber sur vos pattes. Alors, comment définir le montant de cette épargne ?

Quel est le montant idéal pour son épargne de précaution ?

Désolé de vous faire une réponse de normand mais ça dépend.

Ça dépend déjà de votre train de vie. Plus il est élevé, plus vous devrez être prévoyant si vous voulez le maintenir et être capable de faire face à toutes vos dépenses en cas de perte d'emploi par exemple.

Ça dépend aussi de votre tempérament. Êtes-vous du genre à paniquer à la moindre contrariété ou êtes-vous du genre à rester zen en toute situation ?

Ça dépend aussi de votre situation familiale. Êtes-vous célibataire ou en couple ? Avez-vous des enfants à charge ? Si oui, votre coussin de sécurité devra être assez grand pour réceptionner toute la famille. 👨‍👩‍👧

Et puis, si vous perdez votre emploi, pensez-vous que vous allez facilement retrouver du boulot ? Non ? Peut-être qu'il faudra envisager de prendre une garantie garantie perte d'emploi si vous réussissez à franchir le cap du prêt immobilier.

Autant de questions qui pourront influencer le montant dont vous avez besoin.

En fonction de vos réponses, prévoyez minimum entre 3 et 6 mois de salaire.

Parfois, s'il vous reste 3 000 € à 5 000 € d'épargne de précaution après constitution de votre apport, cela peut suffir. Ainsi, il n'est pas forcément nécessaire de disposer de sommes faramineuses pour que la banque vous permette de réaliser votre rêve immobilier.

Gardez en tête que c'est l'examen complet et minutieux de votre dossier par la banque, qui va faire que vous aurez votre prêt ou non. 💼

L'épargne de précaution comme l'apport personnel ne sont évidemment pas les seuls critères. Ce ne sont même pas les plus importants (voir point 5).

4. Soyez irréprochable dans la gestion de votre compte bancaire pour rassurer le prêteur

Faites le ménage dans votre compte bancaire pour rassurer la banque

Vous avez réuni un apport d'au moins 20% ? Et en plus, il vous reste un fonds d'urgence ? Génial. Mais comment avez-vous constitué votre apport ?

Il est bien évident que pour la banque, tous les apports ne se valent pas. Si vous avez reçu une aide de vos parents, tant mieux, mais cela ne prouve rien de votre capacité à gérer un budget.

À l'inverse, si vous avez constitué vous-même une épargne au fil des mois, avec des versements réguliers et automatiques, vous montrez à la banque que vous êtes quelqu'un de sérieux. 👌

C'est même une super école pour vous familiariser avec le remboursement d'un crédit immobilier.

Heureusement, il y a d'autres façons de marquer des points et de rassurer la banque. C'est le moment de faire le ménage dans vos finances. 🧹

Concrètement ?

Commencez par solder tous les petits crédits à la consommation en amont de la demande de prêt.

Ensuite, évitez les dépenses extravagantes.

Inutile de vous offrir des vacances de rêve aux Bahamas si c'est pour vous retrouver à découvert le mois suivant.

Et surtout, évitez les dépenses au casino (sauf chez Géant 😆) et les paris en ligne. Non, non, on ne veut pas entendre parler de vos gains au poker !

C'est le carton rouge assuré. Alors gardez un compte bien rangé, avec des rentrées d'argent régulières et des dépenses raisonnables.

Pourquoi ?

Assainir vos finances vous permettra de faire face au saut de charge

Si vous ne savez pas ce que c'est, le saut de charge correspond à la différence entre votre loyer actuel et la mensualité de crédit que vous allez payer en devenant propriétaire. 🏠

Eh oui, devenir propriétaire coûte généralement plus cher que la simple location d'un appartement.

Les banques veulent s'assurer que vous allez pouvoir honorer vos engagements financiers sans que cela ne devienne un fardeau trop lourd pour vous.

Et c'est tout à fait compréhensible, n'est-ce pas ? Personne ne veut se retrouver dans une situation difficile à gérer.

Or, un emprunteur déjà dans le rouge avant l'achat a peu de chances de convaincre la banque qu'il pourra réduire ses dépenses en devenant propriétaire et donc, supporter le saut de charge. 🚫

En général, c'est tout l'inverse qui se produit. Il y a toujours des coûts ou des travaux que vous n'aviez pas prévus, à moins d'acheter dans le neuf et encore.

Donc, vous devez faire vos preuves avant de demander un crédit immobilier.

Et dans l'idéal, évitez d'avoir un saut de charge trop important. Soyez raisonnable et réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre. Et si vous ne l'êtes pas, la banque vous le rappellera.

C'est facile de tomber amoureux d'une maison qui est au-dessus de son budget, mais souvenez-vous que les coûts de possession d'une propriété vont au-delà de la mensualité du crédit.

Assurez-vous de prendre en compte la taxe foncière, l'assurance habitation, l'entretien et les réparations, sans compter les frais de déménagement.

Vous serez alors en bonne voie pour devenir un propriétaire heureux et en sécurité financière. C'est simple, non ?

5. Prouvez votre stabilité professionnelle, c'est toujours la base pour obtenir un prêt immobilier

Les banques adorent les fonctionnaires et les CDI

Vous avez probablement entendu dire que la stabilité professionnelle est une règle d'or pour obtenir un crédit immobilier. Et c'est vrai.

Les banques attachent une grande importance à votre type de contrat de travail. Elles privilégient les profils ayant des statuts professionnels stables, qui garantissent un revenu régulier.

Rappelez-vous que la durée moyenne d'un crédit immobilier est de 8 à 10 ans.

Si vous êtes salarié en CDI (et que vous avez passé votre période d'essai de 2 mois) ou fonctionnaire, vous avez déjà une longueur d'avance. Et si vous empruntez en couple et que votre conjoint(e) a aussi un emploi stable, c'est encore mieux.

Mais qu'en est-il des indépendants, chefs d'entreprises ou professions libérales ? Pas de souci, l'ancienneté sera votre alliée. La banque regardera vos revenus au cours des trois dernières années et fera une moyenne pour évaluer votre capacité de remboursement.

Et pour les CDD, est-ce possible de décrocher un crédit immobilier ?

Ouch, ça va être dur mais c'est pas impossible, en particulier si vous êtes dans la fonction publique où il est courant de trouver des CDD qui durent jusqu'à 6 ans ! Ou alors, si vous avez un co-emprunteur en CDI… 🤞

Dans tous les cas, il faudra apporter des preuves en béton de votre stabilité financière. Mais comment faire ? Les banques exigent généralement au moins 3 ans consécutifs sans chômage, voire 6 ans pour certaines.

En plus de ces éléments essentiels relatifs à la pérennité de vos revenus, les banques vont aussi examiner votre branche professionnelle. Êtes-vous dans un domaine porteur où il est facile d'enchaîner les contrats ?

Pour les banques, le secteur de la santé sera toujours plus rassurant que la restauration dont l'activité est plus exposée à la conjoncture économique.

Et attention à ne pas changer sans arrêt de secteur d'activité (vendeur un jour, serveur le lendemain…).

Les banques n'aiment pas les touche-à-tout. Plus vous êtes ennuyeux, mieux c'est. 👍 Un informaticien qui gère son budget avec la rigueur d'un militaire aura toujours plus de chance d'obtenir un crédit qu'un artiste dans la lune.

Et pour augmenter vos chances d'obtenir un crédit, renseignez-vous plutôt auprès de votre employeur sur les perspectives d'embauche en CDI. Et s'il y en a, montrez que vous êtes motivé et que vous avez l'intention de vous investir dans l'entreprise.

6. Déjouez le piège de la passoire thermique pour ne pas voir votre crédit refusé

Les banques n'aiment pas les biens énergivores

Après le spectre des coupures d'énergie que nous avons connu cet hiver, sans compter l'inflation galopante, de nombreux acheteurs privilégient, quand ils le peuvent, les logements bien notés énergétiquement parlant.

De plus, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), conjugué à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 pousse les prix des passoires thermiques à la baisse.

Mais ce qui est rédhibitoire pour certains acquéreurs peut être vu comme une opportunité pour d'autres. L'opportunité d'acheter un bien avec une décote. C'est peut-être votre cas ?

Les passoires thermiques (logements notés F et G) sont mises sur le marché près de 4% moins cher en moyenne selon Se Loger. Mais vous pouvez facilement négocier 10% supplémentaire sur le prix du bien.

Alors où est le piège ?

A priori, si les passoires thermiques ne vous font pas peur, c'est probablement que vous n'êtes pas frileux et que de toute façon, vous ne chauffez pas beaucoup. Oui, mais ça, les banques s'en fichent.

Elles vont partir du principe que si vous achetez une passoire thermique, vous allez dépenser plus en chauffage et en électricité. ♨️

Ou que vous allez avoir des travaux de rénovation énergétique. 🏗️

Ou encore que votre bien va perdre de la valeur et qu'en cas de revente, vous n'arriverez pas à rembourser votre crédit immobilier.

C'est pour ça que depuis fin 2022, les banques redoublent de vigilance et scrutent avec attention le DPE des biens que vous voulez acheter.

Comment rassurer la banque si je veux acheter une passoire énergétique ?

En fait, ce que veulent les banques, c'est que vous ayez de quoi financer les travaux de rénovation (même si la maison que vous convoitez vous convient très bien comme elle est !). 🤷‍♂️

Mais si vous voulez vous lancer dans des rénovations, consultez nos astuces pour faire baisser vos devis.

Alors, que devez-vous faire pour que l'organisme prêteur vous fasse confiance (et lui montrer que vous êtes en mesure de financer les travaux nécessaires à la remise en état de votre bien immobilier) ?

Une première solution se trouve dans la question. Montrez-lui que vous avez une épargne suffisamment importante pour financer ces travaux.

C'est d'ailleurs pour ça que les banques sont particulièrement attentives à votre épargne de précaution (voir point 3), quand votre choix se porte sur une passoire thermique.

Si votre épargne résiduelle est insuffisante, la meilleure chose à faire est d'intégrer le coût de ces travaux dans votre plan de financement. Ainsi, vous réduirez les risques de blocage de votre crédit.

Saviez-vous qu'il existe des prêts « verts » pour financer des travaux de rénovation énergétique ?

Bien que peu nombreux, ces prêts peuvent vous permettre de réaliser des économies significatives. Vous pouvez peut-être bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), qui est un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux d'amélioration énergétique de votre logement.

Reste une dernière possibilité. Ne rien faire et croiser les doigts.

Certaines banques peuvent intégrer en charge le coût fictif d'un prêt à la consommation pour financer les travaux de remise aux normes.

Par contre, cela réduira votre capacité d'emprunt. Donc, attention, à ce que cette écriture ne fasse pas tomber votre projet immobilier à l'eau.

Si vous pensez que vous avez un budget de 300 000 euros, mais que finalement la banque décide de ne vous prêter que 270 000 euros parce qu'elle anticipe 30 000 euros de travaux pour rénover la maison qui vous a fait craquer, ce sera un coup de foudre manqué.

7. Profitez des taux (encore) bas pour réaliser votre projet immobilier

Faut-il attendre que les prix de l'immobilier baissent ?

Si vous cherchez à acheter un bien immobilier, vous avez sans doute entendu dire qu'il vaudrait mieux attendre une baisse des prix (qui s'est enfin amorcée) avant de vous lancer.

Et c'est d'ailleurs pour ça que beaucoup d'acheteurs sont attentistes et que les délais de vente s'allongent (+ de 90 jours en moyenne selon le réseau Laforêt).

Cet allongement s'explique également par la difficulté qu'ont les acquéreurs à trouver un financement.

🤔 Mais est-ce vraiment une bonne idée d'attendre que ça baisse plus ?

Imaginez que les taux de crédit augmentent d'un point ou deux cette année pour arriver à 4% cet été (comme on peut l'anticiper) en raison de la politique de la Banque centrale européenne.

Cela signifie que pour compenser cette hausse, il faudrait que les prix de l'immobilier baissent de 10% à 20%. C'est possible mais c'est peu probable. Il n'y a pas assez de biens en vente sur le marché.

Et même une baisse des prix de 5% serait sans doute insuffisante pour compenser la hausse du coût du crédit.

De plus, les vendeurs ont encore du mal à accepter la nouvelle donne et à revoir leurs prix à la baisse. Trop souvent, ils fixent le prix de leur maison en fonction du budget dont ils ont besoin et non sur la réalité du marché…

Au lieu d'attendre une hypothétique baisse des prix, pourquoi ne pas profiter des taux d'intérêt bas actuels ?

Car oui, même s'il y a eu une remontée rapide des taux, 3,20% (les taux moyens en mars 2023 sur 20 ans), cela reste bas. C'est la situation avant qui n'était pas normale.

Attention au taux d'endettement qui pourrait vous empêcher de réaliser votre projet immobilier

Et puis, il y a un autre problème à rester attentiste. Que va-t-il se passer si les taux continuent d'augmenter, mais que d'un autre côté les prix ne baissent pas suffisamment ?

Eh bien votre taux d'endettement (c'est-à-dire, le ratio entre vos revenus annuels et vos charges) risque de dépasser 35% ce qui est un motif de refus de prêt. Vous ne pourrez pas emprunter la somme dont vous avez besoin pour financer votre achat immobilier.

Alors que le taux d'usure (le taux maximal auquel la banque peut vous financer) était le principal responsable des refus de prêt (voir ici nos solutions si ça vous arrive), c'est désormais le taux d'endettement qui lui vole la vedette.

Le nombre de ménages endettés à plus de 40% en intégrant le coût du crédit immobilier explose. C'est d'ailleurs ce que nous avions anticipé dans notre article consacré à la réforme du taux d'usure...

Mais là encore, le choix d'une assurance emprunteur déléguée (hors banque) peut vous sauver la mise et vous permettre de passer le cap du prêt.

Réduisez efficacement votre taux d'endettement avec la délégation d'assurance emprunteur

En effet, l'assurance emprunteur doit être prise en compte dans le calcul du taux d'effort.

Logique, c'est le deuxième coût du crédit immobilier après les intérêts d'emprunt. Et parfois, pour les profils les plus à risques, il arrive même que le coût de l'assurance emprunteur dépasse les intérêts !

Alors, ne vous privez pas de l'opportunité de profiter de la loi Lagarde et de choisir librement votre assurance de prêt.

👉 Réalisez votre simulation d'assurance emprunteur !

Par contre, cette démarche peut être intimidante sans l'aide d'un courtier. En effet, votre banque va sûrement vous mettre la pression pour que vous preniez son contrat maison.

Peut-être même que le conseiller bancaire vous promettra d'approuver votre dossier avec un taux d'endettement supérieur à 35% !

Oui, c'est possible : la législation leur donne une petite enveloppe pour déroger aux règles du Haut Conseil de stabilité financière (dans 20% des cas par trimestre).

En ce cas, faites plaisir au « banquier ». Vous pourrez toujours changer d'assurance emprunteur ensuite avec la loi Lemoine.

Enfin, gardez à l'esprit que ce n'est pas parce que les prix sont susceptibles de baisser davantage qu'ils vont baisser partout, ni même concerner tous les biens.

8. Mettez les banques en concurrence car toutes n'ont pas les mêmes exigences

Saviez-vous que toutes les banques ne fonctionnent pas de la même manière en termes de politique financière ?

Certaines banques ont des marges de manœuvre plus importantes que d'autres, ce qui signifie que les conditions de financement et les taux d'intérêt peuvent varier considérablement.

Autrement dit, ce n'est pas parce qu'une banque va rejeter votre demande de prêt que toutes les autres feront de même.

En multipliant les dossiers de demandes de prêt, vous multipliez vos chances d’en obtenir un. 🍀

Et pour les meilleurs profils, mettez en concurrence les banques pour obtenir le meilleur taux.

👍 En résumé, soyez malin pour obtenir un prêt immobilier en 2023

Anticipez, soyez rigoureux dans votre gestion financière.

Soyez stable comme un roc.

Ayez un apport d'au moins 10% tout en conservant une épargne (d'autant plus grande s'il y a des travaux à prévoir) ou intégrez le coût des travaux dans votre plan de financement.

N'attendez pas que les taux remontent, mettez les banques en concurrence et surtout...

N'oubliez pas de choisir une assurance de prêt hors banque pour réaliser jusqu'à 15 000 euros d'économies et donc, faire baisser votre taux d'endettement, mais aussi le coût total du crédit.

Et donc, augmenter considérablement vos chances de décrocher le crédit immobilier tant convoité.

Alors, prêt à relever le défis ?