Qu'est-ce que la fiche standardisée d'information d'assurance emprunteur (FSI) et à quoi ça sert ?

Un peu de contexte : la raison d'être de la fiche standardisée d'information d'assurance emprunteur

Vous aviez presque perdu espoir, mais vous avez finalement trouvé la maison de vos rêves (et elle est dans votre budget !) ?

Reste plus qu'à faire les démarches pour obtenir votre financement et assurer votre prêt immobilier.

Légalement, vous n'êtes pas obligé(e) de prendre une assurance de prêt immobilier. Dans les faits, la banque ne va pas vous laisser le choix.

Enfin si, vous allez avoir deux choix :

• Soit vous acceptez de souscrire une assurance emprunteur pour rassurer la banque (mais aussi pour vous couvrir et protéger votre famille). L'établissement bancaire vous dit banco pour le financement (sous réserve que votre dossier soit suffisamment solide). Ce n'est plus qu'une question de temps pour que l'on vous remette les clés de votre nouveau chez vous.

• Soit vous refusez de prendre une assurance de prêt immobilier et vous dites bye bye à la maison (ou l'appart) de vos rêves…

Et parce que jamais deux sans trois, la banque peut quand même vous octroyer son prêt, même si vous refusez de l'assurer. Mais ce cas de figure est marginal. C'est par exemple quand vous pouvez mettre en gage un autre bien immobilier de même valeur.

Par contre, vous pouvez choisir librement votre assurance emprunteur.

Et la banque n'a pas le droit de s'y opposer, sous peine de sanctions pénales. Une condition toutefois et elle est essentielle : le contrat choisi doit présenter un niveau de garantie au moins équivalent au propre contrat standard de la banque.

C'est là qu'intervient la fiche standardisée d'information (FSI) d'assurance emprunteur.

La fiche standardisée d'information (FSI), c'est la meilleure amie de l'emprunteur

Le document indispensable pour vous permettre de comparer objectivement des contrats d'assurance emprunteur

Pour vous permettre de trouver une assurance de prêt qui respecte l'équivalence de garanties, la banque doit vous remettre entre autres documents, une fiche standardisée d'information d'assurance emprunteur (FSI).

Elle vous donne des éléments de comparaison objectifs pour faire votre recherche. Sans elle, il serait quasiment impossible de se mettre d'accord avec la banque. Ou de juger si tel ou tel contrat est bien équivalent à un autre.

Cette fiche standardisée d'information (FSI), obligatoire sous sa forme actuelle depuis 2015, doit vous être remise le plus tôt possible : dès la première simulation d'offre de prêt.

Elle vous informe sur vos droits en matière d'assurance emprunteur mais surtout, elle détaille les garanties exigées par la banque, en tenant compte de votre profil et des conditions d'octroi du prêt.

Pour trouver une assurance emprunteur alternative, vous pouvez passer par un agent général, un courtier d'assurance, ou profiter de la puissance d'internet.

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Une fois que vous avez choisi le meilleur contrat d'assurance emprunteur, la banque va vérifier qu'il est bien conforme à la FSI

Vous avez trouvé l'assurance emprunteur idéale ? Un contrat qui vous offre une couverture aussi bonne (voire meilleure), que celle de la banque mais pour (bien) moins cher.

Génial ! Reste à soumettre ce contrat d'assurance emprunteur alternatif à la banque prêteuse.

Elle a 10 jours ouvrés pour vous répondre et vous dire si c'est O.K. C'est-à-dire, s'il respecte bien les critères d'équivalence de garanties, spécifiées sur la fiche standardisée d'information. Notez qu’elle n'a pas le droit de vous facturer des frais supplémentaires pour examiner votre dossier.

• Si l'établissement prêteur valide le contrat, votre assurance de prêt immobilier sera donc externe (en dehors de la banque) : c'est la délégation d'assurance (possible depuis 2010, grâce à la loi Lagarde).

• S'il refuse, le prêteur doit motiver sa décision : en quoi est-ce que ce contrat ne satisfait pas les critères d'équivalence définis par le Comité consultatif des services financiers (CCSF) ? Ils sont mentionnés sur la fiche standardisée d'information (FSI).

Nous ferons toujours en sorte de vous présenter des contrats conformes aux exigences des banques. Mais n'oubliez pas que l'erreur est humaine et au besoin, nous ferons les ajustements nécessaires.

À noter que parfois souvent, la banque peut essayer de faire preuve de mauvaise foi, en vous disant que les critères ne sont pas remplis, alors que c'est le cas. C'est une façon de faire pression sur vous, pour que vous preniez le contrat de la banque.

Mais on ne va pas la laisser faire. 💪

D'ailleurs, sachez que même si vous trouvez un contrat qui respecte les conditions d'équivalence de garanties, la banque reste libre de vous accorder ou non son prêt.

En cas de doute, prenez le contrat de la banque et résiliez-le une fois l'offre de prêt signée avec la loi Hamon ou la loi Lemoine : la banque ne pourra pas s'y opposer, ni « se venger » (impossible pour elle de modifier les conditions du crédit).

Mais qu'y a-t-il exactement dans la fiche standardisée d'information (FSI) d'assurance emprunteur ?

Cette fiche vous aide à comparer les différents contrats d'assurance emprunteur. Mais concrètement, qu'allez-vous y trouver ?

1. Quelles sont les garanties attendues par la banque ?

➤ Sur la fiche standardisée d'information (FSI), la banque doit vous lister les garanties qu'elle exige. Elles doivent être définies et décrites avec précision.

Ça peut être les garanties :

• Décès : par définition, entre en jeu en cas de décès de l'assuré(e)

• Perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : intervient si l'emprunteur n'est plus capable d'effectuer les gestes du quotidien et a besoin de l'assistance d'une tierce personne

• Invalidité permanente totale (IPT) : se déclenche, si à la suite d'un accident ou d'une maladie votre taux d'invalidité est supérieur ou égal à 66%

• Invalidité permanente partielle (IPP) : vous couvre si vous avez un taux d'invalidité compris entre 33% et 66%

• Incapacité temporaire totale (ITT) : vous couvre si vous ne pouvez plus du tout exercer votre activité professionnelle de façon temporaire

• Perte d'emploi (PE) : en cas de licenciement

Les garanties requises dépendent de votre profil et de votre projet immobilier. Certaines sont obligatoires, d'autres sont facultatives. Tout est marqué noir sur blanc sur la fiche standardisée d'information (FSI).

Si le contrat standard de la banque intègre les garanties décès, PTIA, mais aussi ITT, IPT et IPP, vous devez nécessairement trouver une assurance de prêt qui couvre tout ça.

Pour plonger en détail dans les garanties de l'assurance emprunteur, vous pouvez vous rendre ici.

2. Comment devez-vous vous couvrir pour chacune des garanties exigées par la banque ?

➤ Non seulement la banque peut exiger que vous vous assuriez pour certains risques…

Mais en plus, pour chacune des garanties, elle peut exiger le respect de certaines conditions et de critères spécifiques, comme :

• Une durée de couverture

• Une franchise maximale

• Un plafond d'indemnisation

➤ Néanmoins, la banque ne peut pas exiger n'importe quoi. Pour éviter les abus et dans un souci de transparence, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) est intervenu.

En janvier 2015, le CCSF a émis un avis sur l'équivalence de garanties, accompagné d'une grille de référence.

• 18 critères pour les garanties décès, PTIA, incapacité, invalidité

• 8 critères pour la garantie optionnelle perte d’emploi

3. Quelle est la quotité d'assurance de prêt immobilier ?

➤ La fiche standardisée d'information fait apparaître la quotité à assurer (la part du capital couverte par l'assurance de prêt immobilier).

• Si vous empruntez seul(e), vous devez nécessairement assurer l'intégralité du capital emprunté.

• Si vous êtes 2 (ou plus) à emprunter, l'intégralité du crédit immobilier doit également être couverte mais plusieurs répartitions sont possibles (l'ajustement se fait en général en fonction des revenus des emprunteurs).

• En fonction de votre profil, la banque peut vous imposer une quotité spécifique.

4. Comment sont versées les prestations en cas de sinistre ?

➤ En cas de sinistre couvert par le contrat, vous devez savoir comment vous allez être indemnisé(e)s.

• Soit l'assurance emprunteur va prendre en charge le capital restant dû, selon la quotité assurée (pour le décès et la PTIA).

• Soit elle va prendre en charge une partie ou la totalité des mensualités du crédit pour une durée définie.

➤ La FSI doit également vous préciser pour chaque garantie si le mode d'indemnisation est indemnitaire ou forfaitaire.

• La prestation indemnitaire : vous êtes indemnisé(e)s à hauteur de votre perte de revenus. Pas de perte de revenus, pas d'indemnisation ! Plutôt fâcheux si vous payez pour…

• La prestation forfaitaire : bien plus avantageuse, car l'indemnisation est fixe et prévue dans le contrat. Peu importe votre perte de revenus ou les éventuelles prestations sociales que vous êtes susceptibles d'avoir.

5. Combien coûte l'assurance de prêt immobilier que vous propose la banque ?

➤ Ce coût est estimé.

➤ Doivent apparaître sur la fiche standardisée d'information d'assurance emprunteur :

• Votre cotisation mensuelle (ou annuelle)

• Si les cotisations varient au cours du prêt, les montants maximum et minimum

• Le coût total de l'assurance emprunteur sur l'ensemble de la durée du crédit

• Le TAEA (taux annuel effectif global), qui représente sous la forme d'un pourcentage annuel, le coût total de votre assurance emprunteur.

Toutes ces informations vous donnent une vision claire sur la proposition de la banque. Elles sont cruciales pour faire jouer la concurrence et comparer différents contrats d'assurance emprunteur.

6. Quels sont vos droits en matière d'assurance emprunteur ?

➤ Enfin, la banque doit vous rappeler ou vous informer que vous avez la possibilité de souscrire une assurance emprunteur auprès de l'assureur de votre choix.

La fiche standardisée d'information indique aussi les conditions et délais dans lesquels peut s'exercer la délégation d'assurance (le fait de prendre une assurance crédit hors banque).

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