Que faire si mon prêt est refusé à cause du taux d'usure ?

Votre demande de prêt a été rejetée à cause du taux d'usure ?

Obtenir un financement pour son projet d'achat immobilier est devenu une mission difficile. En cause surtout, le taux d'usure, qui définit le taux maximal auquel les banques peuvent vous prêter.

Un véritable cauchemar pour les candidats à l'emprunt dans un contexte de remontée rapide des taux d'intérêt. Fin 2022, c'est plus d'une demande de prêt rejetée sur deux qui l'a été à cause du taux d'usure !

Pire, vous pouvez aller voir une banque qui vous dit que vous êtes finançable au moment où vous faites une simulation et ne plus l'être quelques semaines plus tard (quand vous avez trouvé la maison de vos rêves et que vous pensiez n'avoir plus qu'une formalité à accomplir).

Tout ça à cause du taux d'usure…

9 solutions pour contourner le taux d'usure et avoir votre prêt

Alors que faire si le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui exprime le coût total du crédit dépasse le taux d'usure et donc, entraîne le refus de votre prêt ?

Et oui, cette situation = interdiction de vous prêter (même si vous êtes super sympa et que vous avez un « assez bon » dossier !).

On vous rappelle ici en détail ce qu'est le taux d'usure, à quoi ça sert et pourquoi ça peut vous pourrir la vie alors que c'est censé vous protéger. 🙄

C'est bon, vous êtes incollable sur le taux d'usure (et le TAEG) ?

Donc, vous savez que c'est la Banque de France qui le fixe. Et donc, que c'est inutile de supplier le prêteur de le changer en votre faveur. Il n'a pas ce pouvoir.

👎 N'espérez pas non plus que le conseiller bancaire vous fasse une fleur et valide votre dossier alors que vous êtes un chouia au-dessus du taux d'usure. Ce serait un prêt usuraire et c'est puni d'un emprisonnement de 2 ans et d'une amende de 300 000 euros (article L.341-50 du Code de la Consommation).

👍 Par contre, vous pouvez faire baisser le coût total du crédit pour rester en dessous du taux d'usure et avoir votre prêt.

Pour cela, vous pouvez :

1. Choisir une assurance de prêt hors banque

On ne le dira jamais assez, la délégation d'assurance emprunteur est le meilleur moyen de réduire le coût total de votre crédit de manière SIGNIFICATIVE.

(La délégation d'assurance emprunteur signifie que vous n'êtes pas obligé de prendre l'assurance de la banque prêteuse grâce à la loi Lagarde.)

pandassur peut vous faire économiser jusqu'à 15 000 euros sur votre assurance de prêt sans sacrifier les garanties.

Faire ma simulation

Les économies réalisées vont nécessairement faire baisser le coût total du crédit. Si la baisse est assez forte (pour passer en dessous du taux d'usure), vous aurez votre prêt. 😃

2. Négocier vos frais de dossier

Les banques sont libres sur les frais de dossier. Cependant, on observe une homogénéité dans leurs pratiques avec des frais de dossier allant de 500 à 1200 euros.

Les frais de dossier représentent en général 0,5% à 1,2% du capital emprunté mais avec des seuils minimum (ce qui pénalise les petits crédits) et maximum (ce qui limite leurs coûts pour les gros emprunts).

Vous pouvez négocier ces frais assez facilement (et espérer qu'ils soient divisés par deux, voire supprimés) selon votre profil.

Si vous cochez toutes les bonnes cases (faible taux d'endettement, solide apport personnel soit 20% en 2023, situation professionnelle stable, revenus confortables, la vie devant vous, en couple…), ce sera même un jeu d'enfant.

Être déjà client de la banque est aussi un bon argument pour la négociation. Vous pourrez faire valoir votre fidélité.

Si votre dossier est moyen, vous pouvez envisager de céder sur d'autres produits (assurance habitation, auto…) qui n'entreront pas dans le calcul du TAEG, quitte à changer ensuite.

3. Emprunter sur une durée plus courte

Plus votre crédit s'étale dans le temps, plus le risque d'insolvabilité est grand pour la banque.

Ainsi, emprunter sur une plus longue période coûte plus cher.

En réduisant la durée de votre prêt (par exemple 15 ans au lieu de 20 ans), vous aurez donc un taux d'intérêt plus bas. En contrepartie, les mensualités à rembourser seront plus importantes.

Cette astuce n'est donc pas à la portée de toutes les bourses d'autant plus que votre taux d'endettement doit rester inférieur à 35% (assurance de prêt comprise).

🎯🏡 En clair, ne perdez pas de vue votre objectif réel : décrocher un financement pour votre achat immobilier. À quoi bon faire passer votre TAEG en dessous du taux d'usure si c'est pour voir votre prêt refusé à cause d'un taux d'endettement supérieur à 35% ?

Aucun intérêt. Nous sommes d'accord.

Une autre façon de réduire la durée du crédit immobilier (pour alléger son coût) est d'emprunter moins (voir point 8).

Vous pouvez aussi faire deux prêts en un. C'est ce qu'on va voir tout de suite.

4. Souscrire deux prêts

Vous galérez à obtenir un prêt immobilier et l'on vous conseille d'en prendre deux ? Ce n'est pas une blague.

En fait, ce que l'on vous suggère, c'est de scinder votre prêt en deux. Vous allez avoir deux lignes, deux durées différentes et donc deux taux différents.

C'est le crédit gigogne (gigogne veut dire « qui est composé de plusieurs éléments dont chacun s'emboîte dans le précédent »). On parle aussi de prêt multiligne, duo ou sur deux lignes.

L'idée c'est de rembourser sur une durée plus courte une partie du crédit seulement et non sa totalité (ce qui est plus supportable pour vos finances).

Admettons que vous ayez un besoin de financement de 250 000 euros. Plutôt que de rembourser 250 000 euros sur 20 ans, vous pourriez rembourser 200 000 euros sur 20 ans et 50 000 euros sur 10 ans.

Vous auriez un taux d'intérêt global plus bas, donc un TAEG plus bas (le crédit vous coûterait moins cher) et peut-être suffisamment bas pour vous retrouver en dessous du taux d'usure (et donc avoir votre prêt duo) sans pour autant exploser votre taux d'endettement.

⚠️ Prudence. Ce n'est pas la certitude non plus que votre taux d'endettement reste OK au yeux du législateur (maximum 35% des revenus mensuels en 2023). De plus, en multipliant vos prêts, vous allez aussi multiplier les frais de caution et de garanties.

Cette stratégie est rarement proposée par les banques car elle est compliquée à mettre en œuvre. Elle nécessite un montage et les employés de banque ne veulent pas se casser la tête.

Question prise de tête, ce qui suit est pas mal non plus. 😉

5. Jouer sur les quotités de l'assurance emprunteur

On rappelle que la quotité quotité d'assurance de prêt représente la part du capital emprunté garantie par l'assureur.

Si vous empruntez seul, elle est nécessairement de 100% puisque vous devez assurer la totalité du prêt. Si vous empruntez à deux, le total des quotités est de 200% maximum et de 100% minimum.

Plusieurs répartitions sont possibles (exemple : 100% et 100% ou 50% et 150% ou encore 70% et 30%...) du moment que vous respectez les règles énoncés ci-dessus et les exigences de la banque.

En effet, c'est la banque qui fixe ses exigences en matière de quotité (par exemple, total de 100% à deux emprunteurs) mais il vous est tout à fait possible d'aller au-delà et de mieux vous couvrir.

Problème : ça va faire grimper le coût de l'assurance emprunteur, donc le TAEG, ce qui risque de vous faire passer au-dessus du taux d'usure, rendant impossible l'obtention de votre prêt.

Mais à tout problème sa solution. L'astuce, c'est de vous assurer à hauteur de ce que demande la banque (pas plus), d'obtenir votre prêt puis de monter ensuite votre couverture.

Et oui, le taux d'usure ne s'applique qu'au moment de l'octroi du prêt !

6. Aprendre son métier au conseiller bancaire

Si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier pour trouver un financement (comme 40% des emprunteurs et même 60% des primo-accédants), il y aura des frais de courtage en cas de succès.

Ces frais n'entrent pas dans le calcul du TAEG puisque la démarche est à votre initiative mais les conseillers bancaires ne le savent pas toujours… 🤦‍♂️

🔍 Vérifiez bien que votre conseiller ne les a pas intégrés à tort. C'est une erreur stupide qui pourrait avoir de lourdes conséquences.

7. Demander les prêts aidés

Avez-vous pensé aux prêts aidés ou complémentaires ?

💡 Combiner un prêt principal bancaire avec un ou plusieurs prêts aidés, c'est emprunter moins auprès de la banque (et donc réduire les motifs de refus). Et en plus, vous profitez de taux préférentiels, voire nuls.

Vous réduisez le coût du crédit, donc, vous augmentez vos chances que le TAEG passe en dessous du taux d'usure, c'est-à-dire, d'avoir votre financement.

Il existe de nombreux dispositifs proposés par l'État, les collectivités locales, les caisses de mutuelle et de retraite.

Le plus connu d'entre eux est le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui peut être accordé en complément d'un autre prêt et qui, comme son nom l'indique, est sans intérêts. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années (précédant le prêt), vous pourrez peut-être en bénéficier. Mais attention, tous les logements ne sont pas éligibles et c'est soumis à conditions de ressources.

Sachez que certaines communes (Paris, Bordeaux…) ou département proposent aussi des prêts à 0% sous conditions de ressources.

Pensez aussi au prêt accession d'Action Logement, qui vous permet d'emprunter jusqu'à 40 000 euros à taux réduit. Ce taux est de 0,5% (hors assurance emprunteur obligatoire) jusqu'en février 2023 mais va passer à 1,5% au 1er mars 2023. Cela reste très intéressant dans un contexte de remontée rapide des taux d'intérêt.

Bref, cela vaut le coup de se renseigner pour voir si vous êtes éligible à l'un de ces dispositifs.

8. Diminuer le montant du crédit

Vous avez tenté toutes les astuces précédentes et ça ne marche toujours pas ?

Le TAEG reste au-dessus du taux d'usure ? 😞

Tout n'est pas perdu mais il va peut-être falloir revoir vos prétentions… et viser une maison un peu moins grande ou un peu plus éloignée des commodités.

Ce n'est pas notre solution préférée mais emprunter moins permet de raccourcir la durée du prêt et donc d'avoir un taux plus bas. Et donc, d'accéder au crédit.

Emprunter moins peut aussi être synonyme d'apport personnel plus important. 35% d'apport au lieu de 20% par exemple. De facto, le taux d'intérêt va baisser radicalement.

Plus facile à dire qu'à faire d'autant plus que vous devez conserver une épargne suffisante pour faire face aux aléas de la vie.

En outre, la banque ne vous prêtera pas si vous asséchez vos comptes. C'est donc un juste équilibre à trouver. ⚖️

9. Solliciter l'aide d'un courtier

C'est la solution tout-en-un. Elle englobe toutes les autres. Le courtier va optimiser chaque paramètre du TAEG.