Révision mensuelle du taux d'usure ! Ça change quoi pour les emprunteurs ?

Contracter un crédit immobilier va coûter plus cher et c'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs !

Le taux d'usure sera désormais ajusté tous les mois afin de débloquer le marché du crédit

À situation exceptionnelle, réponse exceptionnelle de la Banque de France 😎 que tous les candidats à l'achat immobilier attendaient (en particulier les primo-accédants).

Le taux d'usure (défini plus bas) sera désormais mis à jour tous les mois (et non plus trimestriellement) jusqu’au 1er juillet 2023. Et ça commence dès février 2023 avec une nouvelle hausse du taux d'usure.

Ainsi, au 1er février le taux d'usure va passer de 3,57% à 3,79% pour les crédits immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus.

Faut-il se réjouir de la nouvelle hausse du taux d'usure ?

🤔

C'est une bonne nouvelle car cela signifie qu'il sera plus facile d'accéder au crédit immobilier mais ça sera aussi plus cher.

En effet, le taux d'usure joue un rôle clé dans la décision des banques de vous prêter ou pas.

Comme on le verra en détail, un taux d'usure inadapté (par rapport à la situation économique) peut conduire à un refus de prêt (même si vous avez un bon dossier et ça c'est pas normal !).

Si vous avez déjà tenté d'avoir un financement et qu'on vous a dit niet à cause de ça, vous le savez que trop bien…

Mais savez-vous que pandassur peut vous aider à obtenir l'accord de la banque en vous trouvant une assurance emprunteur au juste prix ?

Oui, parce qu'entre un dossier qui passe et un qui est rejeté, l'assurance de prêt peut faire toute la différence.

Vous allez comprendre, c'est simple.

Mais avant cela…

Qu'est-ce que le taux d'usure et pourquoi il peut vous bloquer dans vos projets ?

Le taux d'usure, c'est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal auquel votre banque peut vous prêter. C'est donc un plafond à ne pas dépasser. Il est fixé par la Banque de France.

Quant au TAEG, c'est tout simplement le coût total du crédit. Il intègre non seulement les intérêts du crédit mais aussi tous les frais liés, dont l'assurance emprunteur dans le cas d'un crédit immobilier. Il est exprimé en %.

❌ Si le TAEG est supérieur au taux d'usure, vous n'aurez pas votre prêt.

Comme nous venons de le voir, l'assurance emprunteur entre en compte dans le calcul du TAEG.

💡 En choisissant une assurance de prêt immobilier hors banque (grâce à loi Lagarde, vous pouvez gagner jusqu'à 15 000 euros sur votre assurance de prêt. Mécaniquement, le taux de l'assurance va baisser. Donc le TAEG va baisser et s'il passe en dessous du taux d'usure, vous aurez votre prêt.

À noter qu'il n'y a pas un seul taux d'usure mais plusieurs en fonction du type de prêt. Rien que pour les crédits immobiliers, on en compte 5. Vous pouvez consulter ces taux sur le site de la Banque de France.

À quoi sert le taux d'usure et comment est-il calculé ?

Le taux d'usure vous protège de l'avidité des banques

Tout part d'une bonne intention : le taux d'usure n'a pas été mis en place pour nous enquiquiner mais pour nous protéger des crédits trop chers. Et oui, les apparences sont trompeuses. 😉

C'est donc un moyen de limiter les risques de surendettement et à un niveau plus global de déstabiliser l'économie.

Comment est calculé le taux d'usure ?

La Banque de France fixe le taux d'usure en prenant le taux moyen pratiqué par les organismes de crédit sur les 3 derniers mois, augmenté d'un tiers. Elle fait ça pour chaque type de prêt, puis publie ses résultats au Journal officiel.

Formule de calcul pour les matheux :

Taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)

Pourquoi le taux d'usure bloque-t-il autant les crédits ?

Qu'est-ce que l'effet de ciseau qui effraie tant les candidats à l'achat immobilier ?

Habituellement, le taux d'usure est actualisé trimestriellement (en janvier, avril, juillet et octobre).

Or, on vient de voir qu'il est calculé sur la base des taux observés les 3 derniers mois, ce qui crée un décalage : c'est l'effet ciseau. ✂️

🕰️ Vous plongez dans une faille temporelle avec d'un côté, un taux d'usure basé sur des taux vieux de 6 mois (au pire) et les taux au jour de votre demande de prêt.

Ce mode de calcul n'est pas gênant quand les taux sont stables ou orientés à la baisse, ce qui était le cas jusqu'à janvier 2022.

Le hic, c'est que la situation a changé.

Pourquoi le mode de calcul du taux d'usure est-il inadapté en période d'inflation ?

💸 Face à l'inflation galopante, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé d'augmenter rapidement ses taux directeurs.

Du coup, les banques de détail ont dû suivre et augmenter elles aussi, leurs taux à la même allure.

Résultat ?

Vous avez un effet ciseau maximal qui touche tous les emprunteurs, même les plus aisés.

Rendez-vous compte : sur l'ensemble des prêts refusés, plus d'un sur deux le sont à cause du dépassement du taux d'usure (61,2% selon l'étude pap.fr de novembre 2022).

L'écart entre les intérêts d'emprunt et le taux d'usure devient trop juste pour caler les autres frais du crédit. C'est-à-dire, pour rester en dessous du taux d'usure et obtenir le feu vert de la banque.

Les dossiers sont alors reportés au début du trimestre suivant dans l'attente de la prochaine hausse significative des taux d'usure.

Malheureusement, un dossier immobilier ne peut pas attendre un trimestre. 💔🏠

Quel est l'impact sur le marché immobilier ?

Quand les banques ne prêtent plus, vous arrivez à un blocage du marché immobilier (puisque 95% des achats sont faits à crédit). C'est ce qu'on a eu en septembre et décembre 2022.

À chaque fois, il a fallu attendre que la Banque de France mette à jour les taux d'usure pour relancer la machine.

Conséquence de ce rythme d'actualisation trop lent du taux d’usure conjugué à la hausse des taux : une baisse de 20% des crédits immobiliers en 2022. 📉

Le recul est même de 42,6% au dernier trimestre selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA. Une chute jamais vue depuis la crise des subprimes de 2008 ! Elle est même plus forte que celle observée lors du 1er confinement.

La réforme du taux d'usure, quelles conséquences pour les emprunteurs ?

Le robinet à crédit va repartir

La révision mensuelle du taux d'usure (mais toujours basé sur les 3 mois précédents) devrait fluidifier le marché du crédit, qui était devenu gravement dysfonctionnel.

En effet, le taux d'usure devrait retrouver son rôle protecteur (qu'il avait perdu en protégeant trop).

Vous pourrez emprunter plus facilement : moins de risque que votre dossier soit refusé à cause du taux d'usure.

Par contre, ce sera plus cher, puisque le taux sera plus élevé.

🔔 Voici le tableau récapitulatif des taux d'usure applicables au 1er février 2023 pour les crédits immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros.

Type de prêt	Taux d'usure au 1er février 2023
Prêt à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus	3,79%
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	3,71%
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans	3,53%
Prêts à taux variable	3,63%
Prêts relais	3,93%

Le coût du crédit va-t-il flamber ?

📈 Peut-on envisager des taux à 4% l'été prochain pour les crédits immobiliers ? C'est possible car les banques vont pouvoir augmenter leur taux (encore) plus vite et améliorer leur profitabilité.

Mais la situation doit être relativisée. Même s'il y a eu une augmentation rapide des taux en 2022 et que c'est parti pour se poursuivre en 2023 (voire s'accélérer), ils sont encore bas.

Et même s'ils venaient à atteindre 4% à l'été 2023, ce serait encore vrai. On a tellement été habitué à des taux anormalement bas qu'on a l'impression (à en croire les médias) que c'est la fin du monde.

Non. Ce sont les 3 dernières années qui ont été exceptionnelles.

De plus, mieux vaut emprunter à 4% (surtout avec une inflation à 6% ou 7%) que ne pas emprunter du tout et dire adieu à la maison de vos rêves.

Votre préoccupation, c'est de savoir si vous allez avoir votre crédit, pas le taux (même si c'est important).

Est-ce que les prix de l'immobilier vont enfin baisser ?

Votre pouvoir d'achat se réduit avec l'inflation. Et des taux qui augmentent, c'est synonyme de crédits plus chers.

Votre capacité d'emprunt va baisser mais ce sera le cas pour tous les emprunteurs.

Donc, oui, on devrait avoir une baisse des prix de l'immobilier (de 20% peut-être ?) ou a minima une stabilisation. La question est de savoir quand.

Il se peut aussi que les vendeurs tardent à accepter cette nouvelle donne, ce qui compliquerait l'accès au crédit des plus modestes (voir plus bas).

Pourquoi il sera toujours difficile d'emprunter malgré la réforme du taux d'usure ?

L'effet d'éviction lié au seuils de l’usure va s'estomper mais ne va pas disparaître

Certaines populations ont été touchées plus que d'autres par les blocages à répétition du marché du crédit ces derniers mois.

Cela a été particulièrement dur pour les emprunteurs de plus de 45 ans. Cela pour une raison : le coût de l'assurance augmente avec l'âge. La situation a été plus difficile encore pour ceux présentant un risque aggravé de santé.

Quand vous pratiquez des sports à risques ou que vous exercez un métier jugé dangereux, cela fait aussi grimper le coût de l'assurance emprunteur, et donc du TAEG.

Le taux d'usure sera plus réactif mais restera un obstacle au crédit. Au rythme où les taux remontent, cela vous laissera une fenêtre de tir en début de chaque mois et non plus au début de chaque semestre.

Pour contourner le taux d'usure, l'assurance emprunteur (quand elle est au juste prix) reste la meilleure arme. D'où l'importance de faire des comparaisons d'assurance de prêt. 🔍

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Le taux d'endettement, nouvel ennemi des emprunteurs ?

La réouverture du robinet à crédit ne veut pas dire qu'il va couler à flot. Il n'y a pas que le taux d'usure qui vous entrave dans vos projets immobiliers.

⚠️ Maintenant va se poser la problématique du taux d'endettement. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) l'a fixé à 35% (assurance de prêt comprise).

Et il a aussi interdit aux banques de prêter sur une durée supérieure à 25 ans, sauf exception dans le neuf (27 ans).

Le souci ?

C'est de plus en plus difficile de respecter ces règles avec la remontée rapide des taux.

Et si ça ne suffisait pas…

Les banques sont de plus en plus exigeantes

Les banques vous demandent toujours plus. 💼

Toujours plus d'apport !

L'apport moyen demandé par les banques est de 60 000 euros en 2022, un niveau complètement dingue (il n'y a pas si longtemps, on pouvait emprunter sans apport). À Paris, c'est carrément 150 000 euros !

Mais aussi… toujours plus d'épargne de précaution !

Ce n'est pas systématique mais de plus en plus fréquent. Comptez l'équivalent d'un an de mensualités de crédit.

Le but ?

Votre bien (toujours) et vous aider à faire face aux aléas de la vie, à l'inflation, etc.

Vers un nouveau blocage du marché immobilier ?

💨 La réforme du taux d'usure est une bouffée d'air pour les emprunteurs.

Cependant, elle n'est pas une solution miracle d'autant plus que les banques n'ont d'yeux que pour les hauts revenus.

Et surtout, c'est une réforme temporaire. Que va-t-il se passer ensuite ? Si l'inflation se poursuit, nous reviendrons à la case départ.

Enfin, n'oublions pas que parmi les acheteurs (de biens immobiliers), il y a aussi des vendeurs (les secundo-accédants). Pour eux aussi, il peut être compliqué d'obtenir un financement.

Certains professionnels appellent à une réforme plus profonde et souhaiteraient par exemple exclure l'assurance emprunteur du calcul du TAEG. Pour l'instant, elle y est, alors jouez là-dessus pour obtenir votre prêt. C'est le levier le plus puissant mais ce n'est pas le seul.

On vous livre ici 8 autres stratégies (en plus de la délégation d'assurance emprunteur) pour contourner le taux d'usure et obtenir votre prêt.